Nowe rozwiązania prawne mają ograniczyć zawieranie umów wymagających od klienta całościowej wpłaty za dom lub lokal mimo braku uzyskania prawa do własności. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) uważa to za niekorzystne działanie wobec klienta, dlatego nowa ustawa deweloperska ma zmienić ten mechanizm.

Dwie umowy dla klienta – narzucenie 100% ceny

Zdarza się, że deweloperzy sprzedają gotowe nieruchomości zawierając dwie umowy. Jedna z nich nie jest umową sprzedaży mającą zobowiązująco-rozporządzający charakter, czyli nie przenosi prawa własności. Zgodnie z art. 155 par. 1 kodeksu cywilnego umowa sprzedaży wywołuje dwa istotne skutki. Poza powstaniem stosunku zobowiązaniowego przenosi własność nieruchomości za porozumieniem stron. Przeniesienie własności nie wymaga czynności związanych np. z wpisem właściciela w dziale II ksiąg wieczystych, czy uiszczenia opłaty. Druga umowa o skutku rozporządzającym, tzn. przenoszącym własność jest zawierana w formie notarialnej. Taki proces transakcyjny stanowi utrudnienie dla klienta i niesie ze sobą dwie poważne wady.

Pierwsza umowa uniemożliwia dokonanie wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości. Wpis ten jest ustawowym środkiem zabezpieczającym w chwili zawarcia umowy. Czas pomiędzy zawarciem obydwu umów wynosi od 2 do 3 miesięcy. UOKiK wskazuje, że w tym okresie może dojść do problemów finansowych dewelopera. Klient mimo, że zapłacił wcześniej należność (poprawiając sytuację ekonomiczną przedsiębiorcy) nadal nie jest właścicielem nieruchomości.

Zmiany prawne w ustawie deweloperskiej

Prace nad ustawą przyniosły oczekiwane skutki, częściowo akceptowalne zarówno przez branżę deweloperską i UOKiK. Ustawa obejmie zmiany dotyczące regulacji umów rezerwacyjnych oraz włączenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Droga zawierania umowy między deweloperem a klientem nie będzie już tak korzystna tylko dla jednej ze stron. Nowa ustawa deweloperska, a w niej m.in. kwestie dotyczące nawiązania umowy z koniecznością wpłaty 100% ceny za nieruchomość bez przeniesienia prawa własności, będzie obligowała dewelopera do konkretnych czynności. Zobowiązany będzie do zaangażowania notariusza, złożenia wpisu roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, przekazania środków na mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz odprowadzania składek na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Transakcje dotyczące zakupu powiązanego z mieszkaniem lokali użytkowych lub ich współwłasności będą odbywały się na tych samych zasadach.

Łagodniejsze zasady będą odnosiły się do sprzedaży gotowego lokum, zapewniając przeniesienie praw własności za wpłatą 100% ceny od klienta. W tym przypadku niezbędne będzie udzielenie obowiązkowych informacji o nieruchomości przed zakupem i dokonanie odbioru wedle nowych przepisów. Wysokość opłaty rezerwacyjnej zostanie ograniczona do 1% ceny domu lub lokalu mieszkalnego podanej w prospekcie informacyjnym.

Ustawa ma wejść w życie 1 lipca 2022 roku.