Rynek mieszkaniowy w Polsce ma już za sobą okresy dużych wzrostów i spadków cen nieruchomości. Okres bessy i wyraźną korektę wartości mieszkań obserwowaliśmy w latach 2008-2010. Wtedy sprzedaż uległa ostremu zahamowaniu, a mieszkania w największych miastach straciły na wartości nawet kilkadziesiąt procent. W tamtym okresie spadki poprzedziła oczywiście hossa. Czy w najbliższych miesiącach czeka nas powtórka tego scenariusza?

Jak było i jak jest

Popyt w 2008 napędzało kilka ważnych czynników. Kilka lat wcześniej Polska weszła do Unii Europejskiej, kredyty były łatwo dostępne i wielką popularnością cieszyły się pożyczki we frankach. Wzrost zamożności Polaków przyniósł duże zainteresowanie inwestycjami w mieszkania. Popyt szybko przegonił podaż i ceny zaczęły rosnąć. To podbiło jeszcze popyt, ponieważ wielu inwestorów zdecydowało się na zakup w obawie, że później będzie drożej. Klienci banków nie byli wtedy świadomi mechanizmów rynku i inwestycja w nieruchomości wciąż wydawała się najbardziej bezpiecznym sposobem lokowania pieniędzy.

Sytuacja zmieniła się wraz z kryzysem, który trwał w latach 2008 – 2009. Pogorszenie koniunktury na rynkach światowych przełożyło się również na sytuację w Polsce. Stopy procentowe wzrosły, a możliwości nabywcze inwestorów mocno się skurczyły. Gdy popyt spadł, pojawiło się zjawisko nadpodaży i ceny mieszkań zjechały w dół. Szczyt wartości lokali mieszkaniowych w stolicy przypadł wtedy na II kwartał 2008. Cena metra kwadratowego sięgnęła 8600 zł. Rok później ta wartość spadła do 7400 zł/mkw. Patrząc z perspektywy czasu, w okresie od 2008 do 2012, ceny spadły nawet o 25%. Podobne zjawisko było obserwowane w innych większych miastach oraz na lokalnych rynkach. Drożejące kredyty i spadek wartości mieszkań postawił wiele osób spłacających hipotekę w niełatwej sytuacji.

Czy grozi nam powtórka?

Oczywiście dziś sytuacja jest nieco inna. Osobom, które dopiero zaczęły spłacać kredyt nie grozi na razie spadek wartości mieszkania poniżej ceny, za jaką je kupili. Prócz tego od dłuższego czasu obserwujemy zapaść na rynku kredytów hipotecznych. Wysoka inflacja i wzrost stóp procentowych sprawiły, że kredyt stał się dla wielu kupców niedostępny. Sytuacja ta powinna skutkować ostrym spadkiem cen, jednak na razie nie obserwujemy tego typu trendu. Raporty kwartalne wskazują raczej na ich stabilizację na wysokim poziomie. Do niedawna na głównych rynkach mieszkania drożały, a spadki cen były minimalne.

Choć niepewna sytuacja utrudnia snucie prognoz, można założyć, że firmy deweloperskie będą dążyć do ustabilizowania popytu i podaży, ograniczając nowe inwestycje. Jest to strategia, która ma zapobiec ostrym spadkom wartości mieszkań. Ograniczenia te już widać. Aktualny stan rynku jest jednak dużo bardziej dynamiczny i skomplikowany niż dekadę temu. Skoro ceny nie spadają już teraz, istnieje ryzyko, że zamiast wyraźnej korekty będziemy mieli do czynienia ze stabilizacją cen mieszkań na obecnym poziomie.