Jeśli spojrzeć w statystyki z polskiej mieszkaniówki z ostatnich lat, można uznać, że dzieje się coś wyjątkowego. Zmiany są niezwykle dynamiczne i powoli dochodzimy do sytuacji, w której przeciętnie majętnej młodej osoby nie będzie już stać na własne mieszkanie. Czy to źle? W jakim kierunku zmierza polski rynek mieszkaniowy? Odpowiedzi na te pytania poszukamy w rozmowie Pawła Sztejtera (wiceprezesa firmy doradczej JLL) z portalem wyborcza.biz.

Rozmowa zaczyna się stwierdzeniem, ze “mieszkanie jest prawem, choć towarem”. Co się w nim kryje? Przekonanie, iż państwo nie zapewni nam własnego dachu nad głową za darmo, jednak zadba o to, abyśmy byli w stanie sami sobie ten dach zapewnić. Jak zauważa Sztejter: droga do własnego M wiedzie przez oszczędności, kredyt mieszkaniowy, czynsz lub podatki. Oszczędności to oczywiście zakup za gotówkę (czy to zebraną samodzielnie, czy przez zapobiegliwych rodziców). Kredyt mieszkaniowy to z kolei zakup za środki uzyskane z bankowej pożyczki. Czynsz to najmowanie mieszkania, a podatki oznaczają wszelkiego rodzaju rządowe programy wspierające mieszkaniówkę i pomagające w zakupie lub najmie.

W chwili obecnej wydaje się, że druga ścieżka dojścia, czyli kredyt, jest na dłuższy czas zamknięta. Stopy wciąż idą w górę, kredyt drożeje i staje się coraz mniej dostępny, a inflacja szaleje na tyle, iż nie ma co spodziewać się szybkiego odwrócenia tego trendu. Jeśli chodzi o zakup z oszczędności, to jest to loteria – czy ktoś dostanie pieniądze od rodziny, czy nie. Pozostaje więc czynsz oraz podatki.

Według Sztejtera nie mamy co liczyć na to, że rząd w obecnej sytuacji znajdzie środki na skuteczny program stymulujący budowę mieszkań na wynajem. Z tego wynika, iż coraz więcej osób będzie trafiało na rynek najmu komercyjnego. I tu dochodzimy do momentu, gdy trzeba zmierzyć się z polskimi realiami.

W Polsce nadal panuje niechęć do najmu. Preferujemy własność, chociaż jeśli spojrzeć w nawet niezbyt odległą historię, okaże się, że jeszcze niedawno nasz kraj stał na wynajmie. Z tym że nie był to wynajem komercyjny, ponieważ jeszcze pokolenie naszych rodziców miało dach nad głową z zasobów komunalnych, zakładowych czy spółdzielczych. W latach 90. ludzie uwłaszczyli się na tym zasobie i w ten sposób poprzednie pokolenia stały się landlordami. Po śmierci starszych osób lokale te były dziedziczone przez dzieci lub wnuki i zazwyczaj trafiały na rynek najmu. Ten więc kształtowany był przez wynajem indywidualny. Niestety – bez baczenia na standardy lokalu oraz obsługi. Zazwyczaj wynajmowano bez umowy, lokal był zaniedbany, meble mogłyby trafić już na śmietnik. To zapewne w tych czasach ukształtowało się przekonanie, że najem to zło i przejaw życiowej porażki.

Jednak to nie będzie trwać wiecznie. Już się zmienia. Na rynku działa nowa generacja inwestorów – ludzi z zasobami finansowymi, którzy świadomie lokują je w mieszkania na wynajem. Często są to nieruchomości nowe, a jeśli nie, to zostają poddane remontowi. Są dobrze wyposażone i oferują wysoki komfort mieszkańcom. Kolejnym krokiem będzie popularyzacja wynajmu instytucjonalnego, czyli na miejsce prywatnych właścicieli wkroczą firmy, specjalizujące się w skupowaniu całych inwestycji i przeznaczaniu ich na wynajem. Dzięki takiemu podejściu mogą zaoferować bardzo wysoki standard wykończenia, wyposażenia, ale też obsługi. No i oczywiście ceny są niższe.

Takie zmiany mogą doprowadzić do kompletnego przekształcenia polskiej mieszkaniówki oraz tego, w jaki sposób przeciętny Polak zaspokaja własną potrzebę mieszkaniową. Popularyzacja wynajmu instytucjonalnego sprawi, że najem będzie rozwiązaniem dużo stabilniejszym, a jednocześnie komfortowym. Widać to na zachodzie, chociażby w Niemczech, gdzie jest dużo rodzin, które przez cały czas żyją w najmowanym mieszkaniu. Tym procesem będzie sprzyjać zmiana mentalności – Sztejter uważa, że dla młodego pokolenia posiadanie własnego mieszkania nie jest tak ważna jak dla ich rodziców. To może oznaczać, że zniknie presja na posiadanie własnego M, a najem stanie się realną alternatywą. Taka zmiana sprawiłaby, iż polski rynek stanie się niezwykle atrakcyjny dla funduszy inwestujących w mieszkania oraz innych podmiotów zajmujących się profesjonalnym, masowym najmem instytucjonalnym.