Księga wieczysta jest źródłem informacji o nieruchomości. Jej treść warto, a czasem trzeba sprawdzić, szczególnie jeśli rozważamy zakup domu albo mieszkania.

Sądy rejonowe zobowiązane są prowadzić rejestr ksiąg wieczystych nieruchomości, które położone są w obszarze ich właściwości. W polskim prawie istnieje domniemanie, że treść ksiąg jest zgodna ze stanem faktycznym. Rejestry są publiczne i jawne, a do ich sprawdzenia wystarczy mieć numer księgi. Dostęp do rejestru możliwy jest online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości i jest darmowy. W przypadku braku numeru księgi można złożyć we właściwym sądzie rejonowym wniosek o jego udostępnienie, przy czym trzeba wykazać interes prawny w jego uzyskaniu. Może być to np. chęć zakupu danej działki.

Z czego składa się księga wieczysta?

Księga składa się z czterech działów, w których można znaleźć informacje o:

• nieruchomości, jej położeniu, adresie, rodzaju, wielkości,
• właścicielach, rodzaju własności, udziałach, podstawie prawnej jej uzyskania (np. umowa sprzedaży, darowizny),
• ograniczonych prawach rzeczowych przysługujących osobom trzecim w stosunku do nieruchomości (służebności),
• wszczętych postępowaniach egzekucyjnych z nieruchomości,
• hipotekach, ich wysokości oraz danych wierzyciela hipotecznego.

Informacje te mogą być przydatne w różnych sytuacjach, jednak najczęściej sięga się po nie w przypadku zakupu nieruchomości. Kupujący powinien zweryfikować księgę wieczystą zanim podejmie ostateczną decyzję o zakupie. W ten sposób może ustalić, czy osoba podająca się za jej właściciela rzeczywiście nim jest, czy dane dotyczące nieruchomości przez niego przedstawione się zgadzają, szczególnie w zakresie powierzchni i przeznaczenia. Bardzo ważny jest również dział III, w którym znajdują się informacje o ewentualnych obciążeniach prawami osób trzecich, np. służebnościach. Są to prawa przysługujące tym osobom w stosunku do nieruchomości, co oznacza, że będą obwiązywać bez względu na to, czy nieruchomość zmieni właściciela. Przykładami służebności są:

• dożywocie – czyli możliwość zajmowania domu lub mieszkania przez wskazaną osobę aż do jej śmierci,
• przejazdu lub przejścia – możliwość korzystania wskazanych osób z działki lub drogi,
• korzystanie z nieruchomości w inny sposób – np. możliwość korzystania z budynku usadowionego na działce,
• przesył – możliwość instalacji na działce urządzeń przesyłowych.

Oznacza to, że każdorazowy właściciel nieruchomości będzie musiał zobowiązania te tolerować.

W dziale III znajdziemy także informację o ewentualnych egzekucjach wszczętych z nieruchomości. Wówczas sprzedaż w drodze obrotu rynkowego nie jest możliwa, nawet jeśli właściciel twierdzi inaczej. W takim wypadku pozostaje kontakt ze wskazanym w księdze komornikiem i ewentualnie przystąpienie do licytacji.

Księgę wieczystą warto sprawdzić również w sytuacji, gdy była ona obciążona hipoteką, a kredyt został spłacony. Zdarza się, że bank zapomni o jej wykreśleniu, co może stanowić problem, gdy będziemy chcieli zaciągnąć kolejny kredyt zabezpieczony nieruchomością.

Właściwie każda czynność wymagająca zmiany stanu prawnego nieruchomości – poza sprzedażą również jej darowizna, podział, zmiana przeznaczenia, wymaga sprawdzenia treści księgi wieczystej.