Opublikowano już projekt ustawy o dopłatach do czynszów. Na czym będzie polegać i czy wpłynie na rynek?

Projekt ustawy o dopłatach do czynszów zakłada, że dopłaty będą ograniczone jedynie do najmu mieszkań nowych lub odnowionych, znajdujących się na terenach objętych rewitalizacją. Rozwiązanie w formie dopłat do czynszu poprzez kierowanie dotacji do osób zamieszkujących nowe budownictwo (których realizacja zwiększa inwestycje mieszkaniowe) realizuje 2 główne cele: cel społeczny i cel inwestycyjny. Wobec wielkiego deficytu mieszkań w Polsce intencje ustawodawcy są trafne i mogą się przyczynić do wzrostu dostępności nowych mieszkań na wynajem. Dzięki takiemu rozwiązaniu ustawodawca chce zmotywować sektor prywatny do inwestowania w nowe mieszkania lub rewitalizowania starych.

Zalety projektu

W projekcie ustawy o dopłatach do czynszów eksperci widzą dużo pozytywów. Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments widzi sporo plusów ustawy. Wg niego ważnym elementem jest zapis, że co prawda inwestor podpisuje umowy najmu z osobami, które gmina wybierze według ustalonych kryteriów, to jednak może zastosować dodatkowe kryterium oceny zdolności regulowania czynszu i przeanalizować najemców z punktu widzenia ich wiarygodności finansowej. Plusem jest też to, że gminy będą mogły wybrać z zamkniętego katalogu zawartego w projekcie ustawy kryteria przyznawania dopłat, co pozwoli to na lepsze dostosowanie rozwiązań do lokalnych potrzeb.

Co nie podoba się ekspertom?

Eksperci dostrzegają w projekcie ustawy również sporo minusów. Według Artura Kaźmierczaka w projekcie jest sporo znaków zapytania. Ustawa zdaje się wprowadzać mechanizm mocno zbiurokratyzowany. Wątpliwości budzi wysokości dopłat w kontekście realnych czynszów najmu. Umowa z gminą określi maksymalną wysokość czynszów, ale nie przewiduje zmiany ich wysokości w przypadku zmian na rynku komercyjnym. Inwestorzy mogą nie być skłonni do zamrożenia czynszów na długi okres 10 lat na wyjątkowo perspektywicznym rynku i brania na siebie ryzyka pozostania przez wiele lat przy nierynkowo niskich czynszach. Jak określił ustawodawca, ma to na celu wyeliminowanie wahań wysokości dopłat uwarunkowanych zmianą wysokości wskaźnika przeliczeniowego, ale przecież wskaźnik ten nie pozostaje w oderwaniu od czynszów. Poza tym istnieje niespójność pomiędzy kryteriami pierwszeństwa przyznawania dopłat, a mechanizmem zmniejszania dopłat co trzy lata. Jest mało realne, by osoby wybrane według ustawowych kryteriów, uzyskiwały coraz wyższe dochody, przez co inwestorzy (i najemca) ryzykują, że po trzech czy po sześciu latach najmu najemcy nie będzie już stać na mieszkanie. Poza tym dopłata do czynszu będzie wysoka jedynie przez pierwsze trzy lata. W ostatnich trzech latach będzie symboliczna (ok. 4 procent czynszu netto w przypadku kawalerki oraz ok. 5-7 procent czynszu netto w przypadku mieszkania dwupokojowego).

Ponadto istnieją rozbieżności w kwotach dopłat w przypadku mieszkań np. dwupokojowych – wahają się one między 16 procent (we Wrocławiu), a 22 procent czynszu netto (w Poznaniu). To duża i kontrowersyjna rozbieżność.

Projekt ustawy o dopłatach do czynszu zmierza w dobrym kierunku i wg ekspertów jest lepszy niż wcześniejsze założenia programu Mieszkanie Plus. Niestety jest wątpliwe, by ustawa wpłynęła na rynek małych mieszkań na wynajem. Pozostaje mieć nadzieję, że ustawodawca zmodyfikuje zapisy ustawy, tak by jej wpływ był bardziej realny.