Przez ostatnie półtora roku ludność naszego kraju zmniejszyła się o 250 tysięcy osób. Według szacunków ekspertów co piąte mieszkanie w Warszawie i co siódme w Krakowie stoi puste. Mimo to większość młodych ludzi pracujących musi mieszkać z rodzicami, bo nie stać ich na własne lokum. Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, że w Polsce ceny mieszkań rosną najszybciej w Europie. Skąd te przeczące sobie trendy? I czy sytuacja mieszkaniowa ma szansę się poprawić?

Mieszkanie dla siebie lub jako inwestycja

Ceny większości produktów i usług to wypadkowa konkurencji. Nie dotyczy to jednak mieszkań, które wytwarzane są inaczej niż produkty codziennego użytku. Co ważne postawienie budynku mieszkalnego trwa też zdecydowanie dłużej niż uszycie spodni czy upieczenie chleba. Właśnie dlatego ceny zabudowy mieszkalnej kształtują inne czynniki. W praktyce na rynku nieruchomości ścierają się dwie grupy osób. Ci, którzy szukają lokum dla siebie oraz inwestorzy kupujący mieszkania dla zysku. Własnego dachu nad głową szukają ludzie młodzi, którzy chcą się uniezależnić, ale również osoby pragnące zmienić mieszkanie, które nie odpowiada już ich potrzebom. O zakupach na własne cele mieszkaniowe myślą też ci, którzy marzą o przeprowadzce.

W grupie inwestorów wyróżnić można dwie podstawowe grupy. Są to przyszli rentierzy oraz flippery, których celem jest szybki zarobek na obrocie nieruchomościami. Licytacja między inwestorami i ludźmi szukającymi lokum dla siebie jest bardzo ostra i działa stymulująco na wzrost cen. Choć inwestycja w lokum na przykład na wynajem wydaje się w obecnej sytuacji demograficznej mało rentowna, wciąż nie brakuje chętnych, aby ulokować środki właśnie w sektorze mieszkaniowym.

Skąd te absurdy?

Prof. Joanna Tyrowicz, członkini Rady Polityki Pieniężnej zauważa, że obecnie w Polsce mamy historycznie wysokie wzrosty płac. W pierwszym kwartale 2024 roku pensje realne wzrosły w sumie o 28 miliardów złotych, w tym samym czasie świadczenia zwiększyły się o 21 miliardów. Tymczasem łączne wydatki gospodarstw domowych wzrosły o 15 miliardów złotych. Oznacza to, że gospodarstwa domowe mogły zaoszczędzić sporo pieniędzy, które teraz w dużej części lokowane są w sektor mieszkaniowy. Część inwestorów kupuje lokale na wynajem, inni szukają większej lub lepiej zlokalizowanej nieruchomości dla siebie.

Wszystko wskazuje na to, że właśnie działalność inwestorów hamuje spadki cen. Doprowadzić do nich bowiem powinny zarówno spadek demograficzny, jak i ustawiczny wzrost podaży mieszkań. W 2023 w Polsce urodziło się 272 tysięcy dzieci, czyli najmniej od II wojny światowej. W tym samym czasie liczba zgonów przekroczyła 409 tysięcy. Jak łatwo policzyć w zeszłym roku ubyło 137 tysięcy obywateli naszego kraju. W tym roku sytuacja wygląda jeszcze gorzej. W ciągu ostatnich 18 miesięcy ubytek ludności zamknął się w 250 tysiącach.

Dane te nabierają dodatkowego znaczenia w kontekście podaży mieszkań w Polsce. Tylko w 2023 roku oddano do użytku 220 tysięcy nowych lokali, a rozpoczęto budowę 190 tysięcy kolejnych. Na pierwszy rzut oka drożyzna w sektorze mieszkań powinna już dawno odejść do lamusa. Jednak według Barometru Metrohouse i Credipass Indeks, 45 proc. wszystkich transakcji na pierwotnym rynku mieszkaniowym stanowią zakupy mieszkań pod inwestycje, a dane te mogą być zaniżone. Prócz tego osoba kupująca lokum za gotówkę w celach inwestycyjnych zawsze przelicytuje kupca, który na kredyt chce nabyć lokum dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.