W prasie, telewizji oraz portalach internetowych pojawia się coraz więcej ostrzeżeń skierowanych do tych, którzy chcą ulec modzie na inwestowanie w mieszkania. Do chóru ostrzegających dołączył Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, publikując na swojej stronie komunikat zatytułowany “Zmiana wartości nieruchomości – policz i nie przelicz się”.

Kampania UOKiK

Komunikat jest elementem szerszej kampanii prezesa UOKiK prowadzonej pod tytułem „Policz i nie przelicz się”. Obejmuje ona emisje w wielu formatach oraz mediach, w tym spoty radiowe, spoty telewizyjne, informacje prasowe oraz bannery osadzane na stronach internetowych.

Poniżej znajduje się spot telewizyjny, dostępny także w serwisie YouTube:

Znajduje się w nim numer telefonu, pod którym każdy może uzyskać bezpłatną poradę konsumencką, w tym dotyczącą tematu inwestowania w mieszkania.

Prezes UOKiK przestrzega kredytobiorców

Każda osoba chociaż średnio zorientowana w rynku nieruchomości oraz w temacie finansów, nie znajdzie w komunikacie Prezesa UOKiK niczego nowego. Jest on jednak adresowany do tych, którzy takiej wiedzy nie posiadają, za to posiadają zdolność kredytową i chcą skorzystać na obecnym boomie w mieszkaniówce.

W komunikacie wyjaśnione jest m.in. fundamentalne dla rynku mieszkaniowego pojęcie loan to value (parametr LTV). Jest to stosunek wysokości pożyczki do wartości nieruchomości. Jest to parametr kluczowy dla banku udzielającego kredytu na zakup mieszkania, ponieważ w bardzo dużym stopniu wpływa na kalkulację ryzyka kredytowego. Kryzys z roku 2008 wynikał m.in. z tego, że LTV dla wielu kredytów stało się niekorzystne, tj. wartość nieruchomości spadła, przez co wysokość kredytu zaczęła być wyższa niż cena, za którą można by sprzedać nieruchomość. To sprawia, iż bank zaczyna traktować zobowiązanie jako ryzykowne i może żądać od klienta dodatkowych zabezpieczeń.

Podstawą bezpieczeństwa przy zakupie mieszkania na kredyt jest zadbanie o to, aby LTV nigdy nie było wyższe niż 100%. Dzięki temu nawet w razie najgorszych problemów finansowych możemy sprzedać nieruchomość i uzyskane z tego środki pozwolą na uregulowanie zobowiązania. Jeśli LTV jest niższe niż 100%, nawet sprzedaż mieszkania nie pozwoli nam pozbyć się długu.

Stopy w górę, ceny w dół

W swoim komunikacie UOKiK przestrzega przed tym, co może się wydarzyć. Stopy procentowe, które są podstawą ustalania oprocentowania kredytu, a więc wysokości miesięcznej raty, mogą pójść w górę. Co więcej – jest niemal pewne, że pójdą w górę, ponieważ obecnie są na rekordowo niskim poziomie. Do tego dochodzi szalejąca inflacja, którą dotychczas Rada Polityki Pieniężnej moderowała właśnie poprzez podnoszenie stóp.

Wyższe stopy oznaczają więc wzrost comiesięcznej raty dla kredytobiorcy. Kredyty stają się droższe, a więc spada opłacalność zakupu mieszkania na kredyt. To obniża popyt w mieszkaniówce, zaczynają więc spadać ceny mieszkań. W efekcie dochodzi do niekorzystnych zmian w LTV, ponieważ rata kredytu jest coraz większa, a wartość nieruchomości coraz mniejsza.

Obecny optymizm na rynku mieszkaniowym UOKiK chłodzi porównaniem sytuacji z rokiem 2008. Urząd ostrzega, że im bardziej dynamiczna hossa, tym bardziej dynamiczna bessa, czyli im szybciej i gwałtowniej ceny rosną, tym silniejsza będzie zapaść, czyli pęknięcie bańki. Należy ostrożnie podchodzić do wszystkich zachęt promujących inwestowanie w mieszkania jako absolutnie bezpieczne i niezmiennie dochodowe. Każda inwestycja niesie ze sobą ryzyko, a doświadczenia z roku 2008 pokazują, że rynek mieszkaniowy również podlega cyklicznym koniunkturom.

Sposobem na uniknięcie problemów jest ostrożna kalkulacja swojej zdolności kredytowej oraz wniesienie jak największego wkładu własnego.