Rachunek powierniczy jest zabezpieczeniem środków wpłacanych przez klientów dewelopera na rzecz zakupu nieruchomości. Może mieć formę otwartą lub zamkniętą.
Rozwiązanie takie wywodzi się ze Stanów Zjednoczonych, gdzie powstało w latach 30 ubiegłego wieku. Jest to forma usługi bankowej, która polega na otwarciu i prowadzeniu rachunku powierniczego, przeznaczonego do gromadzenia na nim środków i dokonywania rozliczeń między stronami umowy.

W przypadku mieszkaniowych rachunków powierniczych deweloper zawiera umowę z bankiem. Na rachunek ten wpływają środki od nabywców nieruchomości, a piecze nad nimi sprawuje bank. Ten przekazuje pieniądze deweloperowi dopiero po spełnieniu przez niego warunków określonych w umowie o prowadzenie rachunku, np. po ukończeniu określonego etapu budowy.

Jest to sposób ochrony nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego, ponieważ środkami przez nich wpłaconymi nie dysponuje deweloper, a bank, który kontroluje postęp inwestycji i realizowanie przez dewelopera postanowień umowy. W razie jego upadłości kupujący nie tracą więc swoich środków, które w przypadku braku rachunku powierniczego, wpływałyby na konto dewelopera i weszły do masy upadłości.

Rachunek powierniczy może być otwarty lub zamknięty. Drugi rodzaj jest silniejszym typem zabezpieczenia, ponieważ pieniądze na nim zgromadzone wypłacane są deweloperowi dopiero po ukończeniu przedsięwzięcia. Do tego czasu musi on finansować budowę z własnych środków lub przy udziale kredytu. Wypłata środków z takiego rachunku odbywa się więc jednorazowo.

Umowa z bankiem o prowadzenie rachunku może być różnie skonstruowana, a wypłata środków może być uzależniona od:

• ukończenia inwestycji przez dewelopera,
• przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości,
• przedstawienia bankowi aktu notarialnego.

Jeśli deweloper popadnie w kłopoty finansowe, wówczas środki znajdujące się na rachunku powierniczym nie będą podlegały egzekucji. W przypadku ogłoszenia upadłości nie wejdą do masy upadłości, a klienci dewelopera odzyskają je dużo szybciej i łatwiej.

Nabywca ma prawo domagać się od banku zwrotu środków wpłaconych na rachunek powierniczy, jednak przysługuje mu ono wyłącznie w określonych przypadkach:

• gdy inwestor nie wywiązuje się z obowiązków wskazanych w umowie,
• gdy nabywca zdecyduje się odstąpić od umowy z deweloperem,
• gdy umowa deweloperska była niezgodna z przepisami ustawy deweloperskiej.

W świetle obecnie obowiązujących przepisów zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy jest najlepszą formą ochrony nabywców nieruchomości i wpłacanych przez nich na poczet zakupu środków.