Dla wielu osób możliwość posiadania mieszkania na wynajem jawi się jako świetne źródło dodatkowego zarobku. Nie każdy jednak ma możliwości finansowe, aby zainwestować w takie mieszkanie. A gdyby tak zainwestować tylko w część mieszkania na wynajem? Na rynku nieruchomości można znaleźć takie oferty, trzeba jednak mieć świadomość, z jakimi trudnościami może się to wiązać.

Podczas gdy popyt na zakup mieszkań wyraźnie spada, zainteresowanie wynajmem rośnie. Ma to związek z przyjazdem do Polski uchodźców z Ukrainy, nadchodzącym rokiem akademickim oraz drogimi kredytami, przez które część osób nie może sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania, więc szuka lokum do wynajęcia. Ceny najmu rosną, kusząc potencjalnych inwestorów możliwością dodatkowego zarobku. Dla tych, którzy nie mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania pod wynajem, pojawiła się nowa możliwość – dzielona inwestycja w mieszkanie na wynajem. Zamiast kupować cały lokal, można kupić tylko jego część.

Rozwiązanie to polega na tym, że firma kupuje lub buduje budynek wielorodzinny, a inwestorzy kupują część mieszkania, na którą ich stać – kilka lub kilkanaście metrów kwadratowych i pobierają czynsz proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości. W rezultacie jedno mieszkanie może mieć kilku lub nawet kilkunastu właścicieli, a w przypadku całego budynku może ich być nawet kilkudziesięciu. I chociaż jest to zgodne z prawem, może okazać się kłopotliwe, ponieważ nie ma rozwiązań prawnych dotyczących konkretnie tego rodzaju umów. Mamy tutaj do czynienia ze współwłasnością nieruchomości w częściach ułamkowych. Wszelkie decyzje, jakie będzie trzeba podjąć w związku z zarządzaniem nieruchomością, będą wymagały porozumienia między współwłaścicielami.

Należy pamiętać o tym, że z prawnego punktu widzenia, nawet ułamkowa część nieruchomości może zostać obciążona hipoteką, sprzedana lub podlegać egzekucji komorniczej i zostać zlicytowana. Każdy współwłaściciel ma także możliwość wypowiedzenia umowy najmu i zamieszkania w lokalu. Tego typu sytuacje powinny zostać uregulowane w umowie podpisywanej przez współwłaścicieli nieruchomości. W sytuacji dzielonej własności mieszkania zastosować można też przepisy o spółce cywilnej. Wówczas wszyscy współwłaściciele nieruchomości solidarnie odpowiadają za związane z nią zobowiązań i jeśli wśród nich trafi się nieuczciwy wspólnik, pozostali byliby zmuszeni spłacić całość zobowiązań.

Pomimo trudności, jakie mogą wyniknąć z takiej inwestycji, jest ona całkowicie legalna. Przychody z najmu mogą być zakwalifikowane jako działalność gospodarcza lub przychód z najmu prywatnego. Od przyszłego roku osoby rozliczające najem prywatny będą musiały płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, ale jeszcze do końca tego roku można też wybrać rozliczenie na zasadach ogólnych. W przypadku dzielonej inwestycji w mieszkanie na wynajem istnieje również możliwość założenia spółki celowej, która będzie się rozliczać z urzędem skarbowym. W przypadku osiągnięcia zysku wspólnikom wypłacona zostanie dywidenda.