Rachunek powierniczy to specjalny rodzaj rachunku bankowego. Podstawę prawną do jego prowadzanie stanowi art. 59 prawa bankowego. Stroną umowy o rachunek powierniczy jest bank i powiernik. Ten ostatni to posiadacz konta, któremu na podstawie odrębnej umowy powierniczej, oddano do dyspozycji pieniądze. Pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym mogą być wykorzystane wyłącznie w określonym celu lub w umówiony sposób. Powiernik rozlicza się z tego obowiązku z powierzającym, choć dysponuje środkami we własnym imieniu.

Umowę o rachunek powierniczy wyróżnia treść. Wśród zapisów muszą znaleźć się warunki, jakie mają być spełnione, aby środki powierzającego mogły być zwolnione na rzecz powiernika (posiadacza rachunku). Bank z mocy prawa jest uprawniony do kontrolowania spełnienia wszystkich warunków. Środkiem ochrony powierzającego jest to, że pieniądze zgromadzona na takim rachunku są wyłączone z egzekucji, masy upadłościowej, a w przypadku osób fizycznych – masy spadkowej. W pozostałym zakresie konto to działa, jak każdy innym rachunek bankowy założony na podstawie przepisów ogólnych.

Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty

Rachunki powiernicze mają zastosowanie w różnych sytuacjach. Od lat znane są prawu o notariacie, ponadto występują w innych ustawach np. dotyczących turystki. Szczególne znaczenie mają w działalności deweloperskiej. W ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawie deweloperskiej) wyróżnia się dwa typy rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy służy gromadzeniu środków nabywcy, wpłaconych według umowy z deweloperem, a wypłata pieniędzy następuje według harmonogramu przedsięwzięcia, który stanowi załącznik do umowy. Natomiast, zamknięty rachunek powierniczy jest wykorzystywany do przechowywania środków pieniężnych nabywcy, a pieniądze są z niego zwalniane jednorazowo, pod warunkiem zawarcia aktu notarialnego, przenoszącego prawa do nieruchomości na nabywcę. Takie narzędzie do rozliczeń daje obu stronom poczucie pewności sytuacji finansowej.

W praktyce banki często są zaangażowane w dane przedsięwzięcie deweloperskie po wielu stronach transakcji, dlatego zdają sobie sprawę, na jakim etapie znajduje się budowa. Łatwo im ocenić, czy harmonogram jest dotrzymywany. Kupujący zaś dokonuje sukcesywnych wpłat. Nie ma on wrażenia kupowania “dziury w ziemi”, lecz współdziałania z deweloperem. Bank posiada ustawowe prawo do kontroli realizacji harmonogramu, w tym zwłaszcza poprzez wgląd do dokumentacji budowy.

Inaczej jest w przypadku, gdy nieruchomość jest już gotowa. Nie ma podstaw do zwlekania z wpłatą i wypłatą środków. Po co zatem rachunek powierniczy? Wynika to ze skomplikowania procesu budowlanego oraz złożonej procedury pozyskiwania kredytu przez kupującego. Obie strony chcą mieć zapewnioną pewność transakcji. Przeniesienie własności jest czynnością ostateczną. Dlatego też niezbędne jest pośrednictwo banku w dokonaniu ekwiwalentnej wymiany. Nabywca wpłaca pieniądze, a zbywca musi przenieść prawo, aby uzyskać środki. Alternatywną było korzystanie z droższego depozytu notarialnego lub uciążliwe przelewanie pieniędzy, w trakcie spisywania aktu przenoszącego własność nieruchomości.