Od 27 maja ruszył program “Mieszkanie bez wkładu własnego”. Ma być wsparciem rządu w walce z problemami mieszkaniowymi, które dotykają głównie młode rodziny, rozpoczynające karierę zawodową. Jednak część ekspertów jest bardzo sceptyczna co do tego, czy system gwarancji odegra jakąś większą rolę. Spodziewają się, że w praktyce program będzie niemal martwy i wnioski zamkną się w liczbie około tysiąca. Skąd takie negatywne prognozy?

Pierwsza fala krytyki wymierzona w program kredytów mieszkaniowych z gwarantowanym wkładem dotyczyła tego, że umożliwi ona zadłużanie się osobom, które nie mają do tego wystarczających zarobków. Argument dotyczył braku wkładu własnego – skoro ktoś nie jest w stanie go odłożyć, to jakim cudem będzie w stanie co miesiąc spłacać ratę kredytu? Tutaj należy zauważyć, iż w tym rozumowaniu pominięto fakt, że rodziny nie posiadające mieszkania muszą wydawać pieniądze na najem. Głównie z tego powodu mają problem z odłożeniem wkładu własnego – posiadają stabilne dochody, wystarczające na obsługę kredytu, jednak uniemożliwiające odłożenie znacznej kwoty w krótkim czasie.

Obecnie krytyka ogniskuje się na innych aspektach programu. Jacek Furga (szef Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich) uważa, że w pierwszym roku ze wsparcia skorzysta maksymalnie 1000 kredytobiorców. Przypomnijmy, iż prognozy rządu mówią o… 50 tysiącach. To ogromna rozbieżność. Z czego wynika?

“Mieszkanie bez wkładu własnego” pozwala de facto ominąć zalecenia KNF – zgodnie z rekomendacją bank powinien wymagać wkładu własnego w wysokości przynajmniej 20% wartości inwestycji. W kredytach udzielanych w programie rząd, za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego, staje się gwarantem wkładu własnego. Czyli nie dokłada nam do kredytu, ale gwarantuje, że jeśli będziemy mieć problem ze spłatą, to on część odpowiadającą brakującemu wkładowi spłaci za nas. Ten mechanizm pozwoli komercyjnym bankom udzielać pożyczek na takich zasadach, jakby klient przyszedł z zapasem gotówki, ponieważ ryzyko będzie na tym samym poziomie.

Jednak Jacek Furga uważa, iż obecnie problemem nie jest brak wkładu własnego, ale brak zdolności kredytowej. Wynika to i ze wzrostu stóp procentowych (to spowodowało skokowy wzrost kosztu kredytu), jak też ze stosowania przez banki buforu bezpieczeństwa w prognozowaniu przyszłych stóp, jak też używaniu bardziej realnych kosztów życia, przy sprawdzaniu domowych budżetów. Ostatnie wyliczenia zdolności kredytowej pokazują, że mieszkania przestają być dostępne nawet dla małżeństw, w których obydwoje partnerzy zarabiają średnią krajową.

Do tego istotną przeszkodą w sukcesie programu mogą być ustalone limity cenowe. Ustawodawca wprowadził je w celu zapobiegania negatywnemu wpływowi systemu wsparcia na ceny mieszkań – rządową gwarancję wkładu własnego można uzyskać tylko przy kredycie finansującym zakup lokalu o cenie mkw nie przekraczającego ustalonego poziomu. Krytycy uważają, że te limity są za niskie i w praktyce w wielu lokalizacjach łapie się na nie zaledwie około 10% mieszkań. Tutaj powstają wątpliwości co do takiej linii argumentowania – problem z za niskimi limitami dotyczy najdroższych miejsc, więc ich modyfikowanie może doprowadzić do tego, że program zacznie stymulować drożyznę. Jednak mimo to ustawodawca już zapowiedział zmiany limitów.

Nie da się ukryć, że mieszkaniówka potrzebuje dodatkowych “stymulantów”, aby przetrwać zbliżające się chude lata. Akcja kredytowa hamuje w spektakularnym tempie – liczba kredytów mieszkaniowych udzielonych w I kwartale 2022 spadła o niemal 30% rok do roku. To znajduje przełożenie na rynek mieszkaniowy, gdzie popyt topnieje w oczach. Przy wcześniejszych dołkach cyklu koniunkturalnego, deweloperzy dostawali rządowe wsparcie w postaci programów “Rodzina na swoim” i “Mieszkanie dla młodych”. Czy tym razem “Mieszkanie bez wkładu własnego” odegra rolę takiej miękkiej poduszki, na której będzie mogła wylądować branża? Zapewne taki był jeden z celów rządu, lecz dopiero najbliższe miesiące pokażą, czy wsparcie spełni stawiane wobec niej oczekiwania.