Rynek mieszkaniowy po okresie rekordowej koniunktury, który przypadł między innymi na czas pandemii, zaliczył w końcu hamowanie. Było ono wynikiem zmiany polityki pieniężnej – RPP w listopadzie 2021 zaczęła podnosić stopy procentowe, co przełożyło się na szybko spadającą dostępność kredytów. Efektem było wygaszenie popytu i spadek sprzedaży. W związku z tym spora część uczestników rynku czekała na obniżenie cen. Jednak kolejne odczyty pokazywały, iż nic takiego nie następuje – lokalnie, w wybranych segmentach można było dopatrzeć się korekty stawek za metr kwadratowy, jednak w ogólnym ujęciu na pewno nie można było mówić o masowej walce o klienta. Po przeczekaniu gorszego okresu deweloperzy, pośrednicy oraz inwestorzy szykują się na powrót koniunktury. Ma to zapewnić nowy rządowy program, czyli Bezpieczny Kredyt 2%.

Eksperci, którzy spodziewają się powrotu wzrostów cen, mówią o “odmrażaniu rynku”. Przez ostatni rok, gdy koniunktura była gorsza, rynek zareagował na to próbą przeczekania gorszych czasów. Więc teraz jest gotowy do tego, aby natychmiast wrócić do tendencji wzrostowych. Można sobie postawić pytanie, na ile ewentualne wzrosty cen będą miały odzwierciedlenie w twardych danych sprzedażowych, a na ile będą efektem udanego kształtowania nastrojów?

Klienci wracają na rynek

Zatem kto ma napędzić popyt w mieszkaniówce? Jest kilka grup z potencjałem nabywczym. Zacznijmy od tego, iż spodziewany jest wzrost cen wywołany programem Bezpieczny Kredyt 2%. Dlatego też, o czym mówią zarówno pośrednicy, jak i deweloperzy, od pewnego czasu widać dosyć istotne ożywienie w popycie wśród klientów gotówkowych. Wynika to z tego, że osoby rozważające zainwestowanie w lokal mieszkalny, przyspieszyły swoją decyzję, aby zrobić to, zanim na rynek trafią rzesze klientów wspieranych przez rząd.

Inwestorzy gotówkowi nie generują jednak tak dużego popytu, że mogłoby to zmienić ogólną sytuację na rynku. Największy impuls dla koniunktury wywołają właśnie beneficjenci programu. Rząd szacuje, że podczas trwania BK2% skorzysta z niego około 200 tysięcy gospodarstw domowych. Rocznie ma się to przełożyć na około 40 tysięcy nowych kredytobiorców. Czy to dużo? Zależy, jak na to patrzeć. Liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w skali Polski to przynajmniej powyżej 300 tysięcy rocznie, więc Bezpieczny Kredyt 2% mógłby podnieść popyt o jakieś 10%. To już jest odczuwalny impuls, lecz jego wpływ może być tym większy, że nie będzie równomiernie rozłożony.

Bezpieczny Kredyt 2% – gdzie będzie drożej?

Gdy przyglądamy się potencjalnemu wpływowi BK2% na rynek, powinniśmy nie tylko patrzeć na to, jaka grupa klientów może zostać beneficjentami (maksymalnie 45 lat, zakup pierwszej nieruchomości). Również niezwykle istotne są limity ustalone w programie. Otóż singiel będzie mógł zapożyczyć się na 500 tysięcy złotych, a małżeństwo na 600 tysięcy. Do tego można wnieść wkład własny w wysokości nie większej niż 20%. Co to oznacza? Że w lokalizacjach, gdzie są największe rynki nieruchomości, czyli w największych miastach, tylko część mieszkań załapie się na pułapy cenowe. Najprawdopodobniej więc tam program wpłynie na segment mieszkań małych i średnich. Efektem będzie nie tylko wzrost ich cen, ale też dostosowywanie oferty deweloperów pod taki profil popytu. To umocni już obecne trendy, czyli – mieszkania są coraz droższe i coraz mniejsze.

Inaczej sytuacja może wyglądać w lokalizacjach peryferyjnych i w mniejszych miastach. Tam limit cenowy obejmie większość mieszkań, z BK2% będzie więc można też sfinansować zakup lokalu większego, np. 70-80 metrowego.

Co istotne – część deweloperów już zaczęła modyfikować cenniki, co, jak nietrudno zgadnąć, jest szykowaniem się pod klientów z dodatkowymi środkami zapewnionymi przez rządowe dopłaty. Nietrudno więc zgadnąć, iż największymi przegranymi w całej sytuacji będą ci, którzy kupić mieszkanie muszą, nie spełniają kryteriów bycia beneficjentem BK2% i jednocześnie nie zdążą sfinalizować transakcji przed wejściem programu. Takie osoby nie dość, że kupią drożej, to jeszcze będą miały ograniczony wybór, ponieważ oferta będzie dostowana pod kredytobiorców ze wsparciem rządowym.