Udzielając kredyt na zakup nieruchomości bank może samodzielnie dokonać jej wyceny, albo zlecić to rzeczoznawcy. Czy ustaloną w ten sposób wartość mieszkania można zakwestionować?

Cele wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości polega na ustaleniu jej wartości rynkowej. Dla banku jest to ważna informacja, ponieważ określa wysokość hipoteki, czyli kwoty zabezpieczenia, jakie ta nieruchomość może stanowić. Jest ona dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada do tego odpowiednią wiedzę i doświadczenie.

Od wyceny nieruchomości zależy więc, jaka wysokość kredytu zostanie przyznana. Jego wysokość nie może bowiem przekraczać wartości ustalonej w operacie szacunkowym. To przede wszystkim kupującemu zależy więc na tym, aby wycena została przeprowadzona rzetelnie. Jeśli bowiem wpłaci już część kwoty sprzedającemu, a po wycenie okaże się, że nieruchomość jest mniej warta niż zakładał, może nie otrzymać oczekiwanej kwoty kredytu. Tym samym nie będzie mieć środków potrzebnych na zapłatę pozostałej części ceny.

Przebieg wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości przeprowadzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza operat szacunkowy. W dokumencie tym znajdują się dane techniczne, fotograficzne, informacje o zastosowanej metodzie wyceny i oczywiście ustalona wartość rynkowa. Banki czasem posiadają bazę rzeczoznawców, z którymi współpracują, ale mogą także stosować procedurą uproszczoną. W przypadku nieruchomości z segmentu popularnego ocena wartości mieszkania może być dokonana przez wykwalifikowanego pracownika banku, który dokonuje tego na podstawie porównania z innymi podobnymi ofertami.

Na wartość nieruchomości wpływ ma wiele czynników, jednak nie zawsze te, o których myśli kupujący. Np. jego zdaniem standard wykończenia powinien przełożyć się na wyższą cenę mieszkania, jednak doświadczony rzeczoznawca, czy pracownik banku może się z tym nie zgodzić. W interesie banku nie leży jednak celowe zaniżanie wartości mieszkania, a tym samym kwoty przyznanego kredytu, ponieważ na takich produktach banki zarabiają. Celem wyceny jest ustalenie górnej granicy ryzyka, a tym samym kwoty, jaką można uzyskać ze sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucji, gdyby kredytobiorca przestał spłacać kredyt.

Modyfikacja wyceny nieruchomości

Co w sytuacji, gdy kupujący nie zgadza się z wynikiem wyceny? Aby uniknąć takiej sytuacji, warto przed złożeniem wniosku kredytowego samodzielnie ją zlecić. Jednak jest to wydatek, którego kupujący najczęściej nie chcą ponosić. Niektóre banki akceptują operaty dostarczone przez kredytobiorców, zależy to od wewnętrznej polityki. Operat jest dokumentem urzędowym, dlatego też bank może się na nim opierać podejmując decyzję o przyznaniu kredytu.

Od wyceny dokonanej przez bank można się odwołać. Aby to zrobić, należy przedstawić solidne argumenty, np. wartość przedstawioną przez pośrednika nieruchomości, czy właśnie zlecony operat. Nie ma jednak pewności, że takie odwołanie zostanie przez bank uwzględnione. Jeśli kupujący chce takiej sytuacji uniknąć, może albo zlecić wycenę rzeczoznawcy, albo skorzystać z usług pośrednika, który ma doświadczenie w określaniu wartości nieruchomości.