Operat szacunkowy ma na celu wskazanie wartości rynkowej nieruchomości i sporządzany jest przez osobę posiadającą do tego odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie. Nie zawsze wycena ta jest zgodna z oczekiwaniami strony zainteresowanej. Czy w takim wypadku można operat podważyć?

Do czego służy wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości potrzebna jest w wielu sytuacjach, między innymi podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny, podziału majątku po rozwodzie, czy przy sprzedaży domu lub mieszkania. W pierwszym wypadku jest ona niezbędnym wymaganiem stawianym przez bank, dla którego nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu. Oszacowanie jej prawidłowej wartości pozwala więc ustalić, jakiej wysokości kredyt może zostać udzielony, aby w razie niewypłacalności dłużnika sprzedaż nieruchomości pokryła roszczenie banku.

Kto i jak przeprowadza wycenę nieruchomości?

Wycena nie opiera się na opinii banku co do wartości nieruchomości, ale musi być wykonana przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje, wiedzę i doświadczenie. Dokonuje jej rzeczoznawca majątkowy, a wynik swojej analizy przedstawia w postaci operatu szacunkowego. Jest to dokument zawierający istotne informacje o nieruchomości – jej parametrach technicznych, lokalizacji, standardzie wykończenia, wielkości, wzbogacony o dokumentację fotograficzną. Przedstawia także metodę, jaką posługiwano się podczas wyceny. Metod szacowania jest kilka, najczęściej polega to na porównaniu z innymi nieruchomościami posiadającymi takie same lub podobne cechy, które były przedmiotem obrotu na danym rynku. Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym i musi być honorowany przez wszystkie urzędy, organy i instytucje.

Podważanie wyceny nieruchomości

Z wyceną nie zawsze jednak zgadza się strona zainteresowana, w której odczuciu wartość nieruchomości mogła zostać zawyżona lub zaniżona. Zdarza się to szczególnie przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, kiedy wyższa cena nieruchomości nie leży w interesie kredytobiorcy. Operat szacunkowy jako dokument wiążący ciężko jednak podważyć, tym bardziej opierając się na subiektywnej ocenie zainteresowanego. Pamiętać należy, że sporządza go osoba wykwalifikowana, znająca rynek nieruchomości znacznie lepiej od przeciętnego kupującego. Utrudniona ścieżka do podważenia operatu jest więc uzasadniona, w innym wypadku możliwość ta mogłaby być nadużywana i regularnie stosowana przez kredytobiorców, domagających się wskazania niższej wartości nieruchomości. Z drugiej jednak strony rzeczoznawca majątkowy to tylko człowiek, który jak każdy może popełnić błąd. Jeśli treść operatu wskazuję, że taki błąd rzeczywiście wystąpił, kupujący może wystąpić do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Powołana Komisja przeprowadzi postępowanie wyjaśniające, weryfikując prawidłowość wykonania operatu. W przypadku wydania opinii negatywnej może dojść do wszczęcia postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy, który opinię sporządził.

Następnie strona może wystąpić do sądu administracyjnego, powinna przy tym przedłożyć organowi dowód nieprawidłowości operatu w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności, na co wskazuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, z dnia 2 sierpnia 2017 roku, sygn. akt: II SA/Gd 370/17. Co istotne organ i sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu szacunkowego powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., na co wskazywał również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku (wyrok z dnia 28 marca 2017 roku, sygn. akt: II SA/Bk 58/17).

Wadliwy operat szacunkowy można więc podważyć, jednak muszą ku temu istnieć solidne, merytoryczne przesłanki. Nie wystarczy jedynie przekonanie strony kwestionującej o nieprawidłowo ustalonej wartości nieruchomości. Może się to również wiązać z koniecznością przeprowadzenia drugiej wyceny, której koszty będzie musiał ponieść zainteresowany.