Zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest poważnym, wieloletnim zobowiązaniem, dlatego powinno być solidnie przemyślane. Przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy z bankiem należy jak najlepiej się przygotować, zbierając jak najwięcej informacji, które pozwolą na wybranie najlepszej oferty. Osoby, które nie są specjalistami z zakresu bankowości, albo które wręcz mają z takim produktem do czynienia po raz pierwszy, mogą zgubić się w gąszczu definicji i reguł. Poniżej najważniejsze z nich, które temat przybliżą.

Czym w ogóle jest kredyt hipoteczny?

Jest to rodzaj kredytu bankowego, długoterminowego, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku kredytującego. Hipoteka ustanawiana jest na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości położonej na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Udzielany jest z reguły na zakup nieruchomości lub sfinansowanie inwestycji budowlanej (wówczas jest to kredyt budowlano – hipoteczny).

Hipoteka jest tutaj głównym zabezpieczeniem, jednak nie jedynym. W przypadku, gdy kredytobiorca nie będzie spłacał pożyczki, bank może domagać się zaspokojenia z całego jego majątku, obecnego i przyszłego, a także z jego dochodów obecnych i przyszłych. Wartość hipoteki jest jednak górną granicą roszczeń banku, które powiększone są o odsetki naliczone za zwłokę w spłacie. Egzekucja z innych składników majątku odbywa się, gdy w toku postępowania egzekucyjnego nie uda się sprzedać nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę, albo gdy jej wartość spadła, i ze sprzedaży nie uda się uzyskać środków wystarczających na pokrycie roszczeń banku.

Zaciągniecie kredytu uzależnione jest od posiadania zdolności kredytowej, czyli badanej przez bank płynności finansowej oraz możliwości spłaty rat kredytu, biorąc pod uwagę wysokość uzyskiwanego dochodu oraz istniejących zobowiązań potencjalnego kredytobiorcy. Poza otrzymaną pożyczką, musi się on liczyć z dodatkowymi kosztami, jakie będzie trzeba zapłacić. Należą do nich:

• odsetki,
• prowizja banku,
• koszt wpisu w księdze wieczystej o ustanowieniu hipoteki,
• koszty notarialne,
• jeśli nieruchomości nie posiada księgi wieczystej lub gdy konieczne jest wyodrębnienie lokalu w nieruchomości – koszty założenia księgi wieczystej,
• koszty ubezpieczenia – od zdarzeń losowych, na życie oraz innych wymaganych przez bank.

Każdy bank ma własną ofertę, a aby wybrać najlepszą z nich należy się zapoznać z warunkami umowy. Całkowity koszt powinien być jak najniższy, a warunki spłaty optymalne. Aby podjąć właściwą decyzję należy dokładnie rozpatrzyć ofertę, a później przeczytać umowę kredytową. W trakcie może pojawić się kilka niezrozumiałych terminów, które poniżej wyjaśniamy.

Co to jest marża kredytu?

Jest to składowa część oprocentowania kredytu i jest to kwota, którą bank zarobi przy okazji udzielenia kredytu. Jest określona w umowie i ma wartość stałą, może być zmieniona wyłącznie w przypadku, gdy zgodzą się na to obie strony. Marża ustalana jest indywidualnie przez bank, a jej wysokość może zależeć od:

• LTV – czyli wskaźnika określającego wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, na której zostanie ustanowiona hipoteka. Im wskaźnik wyższy, tym wyższa marża banku, czyli całkowity koszt kredytu będzie większy,
• prowizji od kredytu – wyższa prowizja z reguły wpływa na obniżenie marży,
• rodzaju kredytu,
• dodatkowych produktów – im więcej produktów danego banku posiada wnioskujący o kredyt, tym lepsze warunki może wynegocjować.

Co to jest prowizja kredytu?

To jednorazowa opłata, którą bank nalicza za udzielenie pożyczki. Może zostać pobrana od razu, albo być doliczona do kosztów kredytu.

Co to jest oprocentowanie kredytu?

To podstawowy element, od którego zależy wysokość kredytu. Składa się z dwóch elementów:

– marży – która została omówiona wyżej,

– stopy referencyjnej – jej podstawą są stawki procentowe pożyczek pieniężnych na rynku udzielanych między bankami, czyli oprocentowanie, po którym banki pożyczają sobie pieniądze. Tu pojawić się może termin WIBOR, który jest parametrem zmiennym, niezależnym od banku, używanym dla kredytów złotówkowych. Ulega zmianie podczas całego okresu kredytowania, co jest normalnym zjawiskiem rynkowym. Przez to wysokość rat kredytu nieznacznie się od siebie różni. Stopy te są inne dla różnych walut. Stopy referencyjne stosowane przez banki znajdują się natomiast na podobnym poziomie.

Co to jest stopa procentowa kredytu?

To koszt (lub inaczej cena), jaką naliczy sobie bank za pożyczenie pieniędzy. Prawo to przysługuje podmiotowi będącym posiadaczem kapitału (w tym przypadku bank) z tytułu udostępnienia go (udzielenia kredytu, pożyczenia) innemu podmiotowi (kredytobiorcy). Koszt ten wyrażony jest jako procent pożyczonej sumy i naliczany jest za cały okres kredytowania. Im szybciej zobowiązanie zostanie spłacone, tym niższa będzie wysokość odsetek, a tym samym koszt całego kredytu.