Obecnie aktem prawnym obowiązującym w zakresie regulacji dotyczących kupowania, budowy mieszkań deweloperskich jest ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377). Przepisy wspomnianej ustawy doczekają się dużych zmian. Aktualnie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi intensywne prace nad nowym projektem ustawy deweloperskiej. Celem proponowanych zmian jest jeszcze lepsza ochrona osób kupujących mieszkania. Ustawa ma również na celu dokładne kontrolowanie budującego przez bank. Znajdą się w niej również regulacje odnoszące się do umów rezerwacyjnych.

Rachunki bankowe

W myśl proponowanych zmian w ustawie przez UOKiK osoby kupujące mieszkania na rynku deweloperskim będą mogły wpłacać pieniądze na rachunek zamknięty. Wówczas wpłacone pieniądze deweloper otrzyma dopiero po finalnym zakończeniu inwestycji. Jest również możliwość wpłacania na rachunek otwarty, wówczas deweloper będzie otrzymywał pieniądze w ramach postępu realizowanych prac budowlanych. Oba rodzaje rachunków będą mieć gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Według opinii UOKiK rachunki bez gwarancji nie chronią odpowiednio klientów w razie upadłości dewelopera.

Bank, zanim dokona przekazania zgromadzonych środków do dewelopera będzie chciał wcześniej sprawdzić, czy posiada on prawo do terenu, na którym znajduje się budynek czy jest ono ważne, czy nie toczy się żadne postępowanie restrukturyzacyjne, czy upadłościowe. Jeżeli będą niejasności, wówczas bank będzie miał prawo do wstrzymania wypłacenia środków do czasu usunięcia wykrytych nieprawidłowości.

Garaż w umowie na mieszkanie

Założenia projektu przewidują ochronę nie tylko dla zakupionego mieszkania, ale przynależnego do niego miejsca parkingowego. Podobna sytuacja będzie dotyczyła boksów rowerowych, udziałów w działce, po której biegnie osiedlowa ulica. Miejsce parkingowe będzie od razu w pakiecie z mieszkaniem bądź z udziałem ulicy. Aktualnie na miejsce parkingowe podpisywana jest odrębna umowa.

Zmiany w umowach rezerwacyjnych

Zmiany w ustawie mają również dotyczyć umów o rezerwację mieszkań, które zawierane są na czas potrzeby otrzymania kredytu. Aktualnie deweloper ma możliwość swobodnego jej kształtowania, bowiem przepisy tych kwestii nie regulowały. Dla osób, które kupują mieszkania oznacza to wysokie opłaty, jak i ponoszenie ryzyka utraty już wpłaconych pieniędzy. Nowelizacja ma to zmienić. Opłata rezerwacyjna ma wynosić max. 1 procent ceny mieszkania.

Informacja o cenie i ryzyku

Proponowane zmiany przez UOKiK zakładają również zamieszczanie ceny w prospekcie informacyjnym, który deweloper musi przekazać klientowi przed podpisaniem umowy. Aktualnie nie jest to obowiązkowe, jak również ostrzeżenie klienta o możliwości ryzyka utraty części pieniędzy (sumy przekraczającej 100 tys. euro) w sytuacji, gdy bank ogłosi upadłość.

Ryzyko upadłości banku

Projekt zakłada również uregulowanie praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej, jeżeli dojdzie do upadłości banku. Aktualnie kupującemu mieszkanie nie grozi utrata wszystkich pieniędzy MRP – dostaną do 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Niemniej jednak nie ma regulacji prawnych określających, co ma się później stać z tymi pieniędzmi. Według planów UOKiK deweloper w ciągu 30 dni będzie musiał zawrzeć umowę o prowadzeniu MRP z innym bankiem i przesłać informację do klienta. Jeżeli nie dopatrzy tego obowiązku wówczas klient bez żadnych konsekwencji będzie mógł odstąpić od zawartej umowy.

Sankcje karne dla dewelopera

W projekcie ustawy UOKiK proponuje by obowiązkowym załącznikiem do umowy była zgoda banku bądź innego wierzyciela, który zabezpiecza hipotekę w taki sposób by nabywca po wpłaceniu całości kwoty otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką. Wedle obowiązujących przepisów taka zgoda nie jest obowiązkowa. Jeżeli dojdzie do upadłości dewelopera to bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu swoich roszczeń. Zmiany będą korzystne dla nabywców mieszkań. Bez zgody banku bądź wierzyciela umowa deweloperska będzie nieważna.

Ponadto zmiany w ustawie przewidują również sankcje dla deweloperów. W sytuacji, gdy nie zapewnią nabywcom środków ochrony ich realizowanych wpłat będzie groziła im grzywna bądź kara ograniczenia lub pozbawienia wolności do dwóch lat.

Proponowane zmiany wpłyną pozytywnie na sytuację kupujących mieszkania. Regulacje w pełni ich zabezpieczą, szczególnie w przypadku upadłości dewelopera. Aktualnie jest wiele przepisów, które nie regulują omawianych kwestii a deweloperzy mają znaczą swobodne w kształtowaniu warunków, jakimi muszą poddać się klienci chcący nabyć mieszkanie. Taka swoboda dzięki proponowanym przepisom będzie znacząco ograniczona.