Obecnie obserwujemy prawdziwą zapaść na rynku kredytów hipotecznych. Hamowanie akcji kredytowej jest jeszcze bardziej dynamiczne niż jej rozkręcanie w minionych latach, gdy za sprawą stóp procentowych na symbolicznym wręcz poziomie, każdy cieszył się bardzo wysoką zdolnością kredytową oraz niską comiesięczną ratą. Wraz z nadejściem inflacji oraz próbami zatrzymania jej poprzez podnoszenie stóp procentowych, sytuacja uległa diametralnej zmianie. W ostatnich miesiącach banki odnotowały spadek liczby wniosków kredytowych na poziomie kilkudziesięciu procent. Część ekspertów uważa, że nie obserwujemy tu chwilowej zmiany koniunktury, ale jest to początek trwałego trendu.

W kontekście pogarszającej się sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz hamowania akcji kredytowej, zazwyczaj podkreślana jest rola stóp procentowych. Są one podstawowym narzędziem walki z inflacją – Rada Polityki Pieniężnej podnosi je, chcąc zmniejszyć ilość pieniądza w obiegu, a tym samym zatrzymać spadek jego wartości. Dotychczas w Polsce większość kredytów zaciąganych było na tzw. zmienną stopę, czyli ich oprocentowanie ulegało zmianie wraz ze zmianami parametru WIBOR. Ten z kolei powiązany jest z wysokością stóp procentowych.

Jednak stopy procentowe i WIBOR nie wyczerpują tematu przyczyn spadającej zdolności kredytowej. Bardzo istotne są również rekomendacje dla sektora bankowego wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Mają one za zadanie zwiększanie stabilności tej branży. Ostatnia rekomendacja dotycząca kredytów hipotecznych nakazuje bankom, aby wyliczając zdolność kredytową, zakładały możliwą podwyżkę stóp procentowych aż o 5%. Oznacza to, że w praktyce bank wylicza koszt kredytu przy WIBOR-ze wyższym właśnie o te 5%.

Sytuacja gospodarcza jest na tyle niepewna, że nie widać powodów, dla których KNF miałoby luzować zasady udzielania kredytów. I nie jest to jedyny czynnik mogący utrwalić tendencję do utrzymywania się niewielkiego wolumenu kredytów hipotecznych. Kolejnym jest dodatkowe ryzyko, jakim obarczone są takie produkty, z perspektywy banku. Chodzi tu o kwestionowanie przez klientów zasadności stosowania WIBOR-u, czy przekazywanie do sądu spraw związanych z kredytami frankowymi. Co do WIBOR-u, to już na początku 2023 ma on zostać zastąpiony innym parametrem – WIRD. Nadal jednak jest to parametr zmienny i tylko tendencja do masowego odchodzenia od kredytów ze zmiennym oprocentowaniem na rzecz stałego oprocentowania mogłaby zniwelować to ryzyko. Warto zaznaczyć, że w Zachodniej Europie stałe oprocentowanie pożyczek hipotecznych to standard.

Część ekspertów uważa, że jedynym sensownym rozwiązaniem sytuacji byłaby zmiana modelu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez Polaków. Chodzi o odejście od własności na rzeczy najmu. W wielu krajach Zachodu najem jest bardzo popularny na każdym etapie życia. U nas jest traktowany raczej jako opcja tymczasowa, akceptowana do momentu, gdy zbierze się wkład własny i uzyska zdolność kredytową. Polacy chcą mieszkać w swoich mieszkaniach i domach, stąd zatrzymanie parcia na kredyty hipoteczne może być problematyczne.

Nie oznacza to jednak, iż nie da rady stworzyć mechanizmów, które pozwoliłyby zapewnić wszystkim dach nad głową, a jednocześnie nie stymulowałyby rynku kredytów hipotecznych. Jednym z nich – i chyba najbardziej obiecującym – jest propagowanie modelu najmu z dojściem do własności. Oznacza to, że najmujący, płacąc comiesięczny czynsz, jednocześnie odkłada część tej kwoty, dzięki czemu po jakimś czasie może dokonać wykupu lokalu z kwotę pomniejszoną o te oszczędności, zgromadzone na dedykowanym koncie. Jednym z modeli, w którym mogłoby być realizowane takie rozwiązanie, są REIT-y, czyli FINN-y (Fundusze Inwestujące w Najem Nieruchomości). Podstawowy model REIT-ów zakłada, że firma kupuje nieruchomości pod wynajem, a każdy może zakupić udziały w takiej firmie. W modelu bardziej “uspołecznionym” REIT-y działają w obrębie przepisów, które nakazują im udostępnienie możliwości najmu z dojściem do własności. Dzięki temu najmujący ma szansę zdobyć własny lokal, a kapitał inwestujących nieustannie pracuje, ponieważ REIT wciąż musi inwestować środki w nowe projekty.