W lipcu tego roku wprowadzono zmiany w ustawie regulującej zasady nabywania lokali od deweloperów. Nowelizacja dotyczy przede wszystkim stworzenia funduszu zabezpieczającego środki nabywców w razie plajty. Nowe zasady nakładają na deweloperów szereg obowiązków mających na celu podniesienie bezpieczeństwa inwestorów prywatnych. Aktualne regulacje nie są oczywiście niczym złym i kupcy z pewnością na nie czekali. Moment ich wprowadzenia nie jest jednak najlepszy. Trudna sytuacja nabywców wpływa na popyt, a ten na kondycję firm deweloperskich. W aktualnych warunkach koszty związane ze zmianami z pewnością przynajmniej w części zostaną zrzucone na nabywcę.

Co konkretnie zmienia ustawa?

Nowa forma ochrony praw nabywcy, jaką jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, z pewnością poprawi poczucie bezpieczeństwa nabywców i ich inwestycje. Lipcowe zmiany wprowadzają obowiązek utrzymania takiego funduszu i wykorzystywania go do pokrycia roszczeń inwestorów w przypadku, gdy budynek nie powstanie. Firmy deweloperskie, których sytuacja jest obecnie coraz trudniejsza, martwią się wysokością obowiązkowych składek. Mają one wynosić od 0,1 do 1% mieszkania. Już teraz wiadomo, że jego koszty przynajmniej po części zostaną przerzucone na nabywców. Składkę na fundusz trzeba opłacać wraz z kolejnymi transzami środków na mieszkanie. Co ważne, gdy mieszkanie powstanie, składki nie zostają zwracane.

Nowe zasady w praktyce oznaczają, że zacznie się przepychanie kosztów związanych z nowelizacją między inwestorem a kupcem. Skutkiem tego podwyżki cen mieszkań o 3-5% są tylko kwestią czasu. Jak wspominaliśmy, mimo że działania tego typu z założenia są dobre, jest to dość kiepski moment na podobne zmiany. Podnoszą one ceny mieszkań, na które i tak trudno już znaleźć kupców. Branży deweloperskiej, która przeżywa teraz poważne kłopoty, trudno może być dostosować się do nowych wymogów, szczególnie w aspekcie finansowym. A to nie koniec zmian.

Kolejną istotną modyfikacją ustawy jest zapis o umowach rezerwacyjnych. Umowę taką z przyszłym nabywcą musi podpisać nie tylko deweloper, ale i prywatny sprzedający. Z podpisaniem porozumienia wiąże się opłata, która jest zwracana, jeśli na przykład kupujący nie dostanie kredytu. To kolejna poprawka zwiększająca bezpieczeństwo obu stron podpisujących umowę kupna- sprzedaży mieszkania. Ponieważ porozumienia związane z rezerwacja wymagają od teraz podobnych formalności, jak umowa deweloperska, rezygnacji z umowy powinno być mniej.

Warto podkreślić, że nowelizacja nie tylko obarcza dewelopera kosztem usunięcia usterek w nowym lokalu przed jego oddaniem. Od teraz nabywca będzie mógł zrezygnować z kupna mieszkania bez konsekwencji finansowych, jeśli wady mieszkania uniemożliwiają jego wykorzystanie. Wszystkie te zasady mają sprawić, że jakość budynków wzrośnie a deweloperzy będą ostrożniejsi w prowadzeniu nowych inwestycji. Przynajmniej w teorii, ponieważ nowe koszty grożą branży deweloperskiej kolejnym wstrząsem. Czy czekają nas seryjne bankructwa dużych inwestorów? Czas pokaże.