Badanie przeprowadzane cyklicznie przez portal Nieruchomosci-online.pl ponownie wykazało pogorszenie ocen kondycji rynku nieruchomości oraz jego perspektyw. Ze względu na ogromną falę uchodźców, wywołaną wojną w Ukrainie, obraz poszczególnych segmentów rynku nie jest jednolity. Można się jednak dopatrzyć trwałych tendencji – z kwartału na kwartał optymizm pośredników w obrocie nieruchomościami jest coraz mniejszy.

Badanie nastrojów INPON skonstruowane jest tak, że agenci wypytywani są o ocenę stanu 8 segmentów rynku nieruchomości: kawalerki na sprzedaż, mieszkania na sprzedaż, kawalerki na wynajem, mieszkania na wynajem, domy na sprzedaż, domy na wynajem, działki na sprzedaż, lokale biurowe na sprzedaż i wynajem, lokale usługowe na sprzedaż i wynajem. Te segmenty tworzą subindeksy, a z nich jest wyliczany główny indeks INPON. Dla I semestru 2022 roku wyniósł on 57,71 punktów. Próg oddzielający dobrą od złej oceny to połowa skali, więc póki co w najbardziej ogólnym ujęciu pośrednicy są jeszcze optymistyczni. Jednak gdy przyjrzymy się poszczególnym subindeksom, widać, iż sytuacja jest skomplikowana.

Zacznijmy od tego, że od początku tworzenia indeksu, czyli od trzech semestrów, widać bardzo negatywny wpływ pandemii na segment lokali usługowych i biurowych. Tutaj sytuacja systematycznie się pogarsza i dla trzech pierwszych miesięcy 2022 roku nastroje odnośnie lokali biurowych na sprzedaż i wynajem spadły o 4,1%, osiągając poziom 44,8 punktu, a w przypadku lokali usługowych na sprzedaż i wynajem spadek to 4,4% i doprowadził on parametr do poziomu 45,7 pkt. Subindeksy te są więc już po raz drugi poniżej poziomu optymizmu i pogłębia się ich negatywna ocena.

Tutaj warto zaznaczyć, że wszystkie pozostałe indeksy uplasowały się jeszcze “po jasnej stronie mocy”. Co nie oznacza, iż nie widać tam problemów. Wręcz odwrotnie – po raz pierwszy pośrednicy zaczęli obniżać oceny i prognozy sprzedaży wszystkich typów nieruchomości. Dotyczy to zarówno mieszkań, domów, jak i działek. Procentowo największy spadek widać w segmencie mieszkań na sprzedaż, bo aż o 14,4%. Niewiele lepiej wygląda to w domach na sprzedaż – spadek o 14,2%. W działkach obniżyło się o 10,7%. Mimo tego ogólne oceny nadal plasują się powyżej 50, a więc są póki co optymistyczne. Wynika to faktu, iż wartości wyjściowe były bardzo wysokie – w końcu mamy za sobą okres rekordowej koniunktury w branży mieszkaniowej.

Jednak najciekawsze rzeczy dzieją się w wynajmie mieszkań. Pandemia oraz lockdowny mocno uderzyły w ten segment, niemal zatrzymując najem krótkoterminowy i mocno ograniczając długoterminowy. Jednak po okresie “suszy” landlordzi mogą mówić o powrocie koniunktury. Oczywiście odpowiedzialna za to jest fala uchodźców z Ukrainy – osoby szukające ratunku przed wojną szukają dachu nad głową, a że nasz rząd nie zdecydował się na pomoc instytucjonalną, uchodźcy trafiają do mieszkań na wynajem. Warto też dodać, iż rynek zaczyna napędzać druga grupa – osoby, które ze względu na rosnący koszt kredytu, muszą zrezygnować z zakupu własnego M.

Jak to wygląda w liczbach? W ciągu I kwartału 2022 roku ocena rynku kawalerek na wynajem poprawiła się aż o 27,6% i wzrosła do poziomu 73,1 punktów. Jeszcze lepiej jest w segmencie większych mieszkań na wynajem – wzrost o 32%, do pułapu 75 punktów.

Eksperci portalu Nieruchomosci-online.pl zauważają jednak, że skokowy wzrost popytu na lokale mieszkalne do wynajęcia może mieć charakter krótko- lub średnioterminowy. Ten czynnik straci moc wraz z zakończeniem wojny i ustabilizowaniem się sytuacji w Ukrainie. Pozostaje więc pytanie, jak długo potrwa agresja Rosji i jak szybko uchodźcy będą wracali do swojej ojczyzny. Póki co dzienne odczyty z przejść granicznych pokazują, iż już samo wycofanie wojsk z zachodniej Ukrainy sprawiło, że więcej osób wraca do siebie niż wyjeżdża za granicę.

Z kolei w na rynku mieszkań i domów na sprzedaż sytuacja jest problematyczna, ze względu na to, że kupujących ubywa (coraz droższy kredyt), jednak sprzedający nie mają zbytniej możliwości obniżania cen (drogie materiały i robocizna). Może to doprowadzić do szybszego rozwoju rynku wynajmu instytucjonalnego.