Zachodnia Europa ma spory problem z funduszami inwestującymi w mieszkania na wynajem. Głośno jest chociażby o Berlinie, który nieskutecznie próbuje walczyć z wielkimi firmami monopolizującymi rynek i powodującymi drożyznę. Polski rząd również dostrzegł ten problem i kilka razy deklarował chęć zapobiegania jego powstaniu u nas. Jednak póki co nie widać żadnych konkretnych działań w tym kierunku. Za to obecny kurs polityki pieniężnej może sprawić, że pozycja takich funduszy w polskich miastach zostanie bardzo wzmocniona.

Trwający długo okres niskich stóp procentowych sprzyjał nabywaniu mieszkań i domów na własność. Zdolność kredytowa była wysoka, do tego miesięczna rata niska, ponieważ płaciło się niemal tylko marżę bankowi – WIBOR był symboliczny. Teoretycznie sprzyjało to temu, aby Polacy przechodzili na swoje. Chociaż w praktyce okazało się, że kredytem również bardzo często były wspierane zakupy inwestycyjne. Z tym że mówimy tu o małych inwestorach, prywatnych, czyli często osobach, które dodatkowym mieszkaniem chciały zabezpieczyć los swoich oszczędności (zjadanych przez inflację) lub zapewnić sobie dodatkowy fundusz na emeryturę.

Niskie stopy procentowe i bardzo rozkręcona akcja kredytowa były czynnikami napędzającymi koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Sprzedaż notowała rekordy. Podobnie ceny, co doprowadziło do spadku dostępności mieszkań. Przeciętny Kowalski, mimo dobrej zdolności kredytowej, nie mógł już sobie kupić wymarzonego mieszkania, ponieważ to zrobiło się za drogie.

Jednak krytycy obecnej strategii RPP, polegającej na systematycznym podnoszeniu stóp procentowych, uważają, że miniony okres sprzyjał nabywaniu mieszkań i domów na własność. Za to obecnie coraz bardziej opłacalny staje się najem – w większości miast wychodzi już taniej niż spłacanie comiesięcznej raty. Do tego dochodzi fakt, że przy tak wysokich cenach mieszkań coraz mniej osób będzie stać na nabycie własnego M. To otwiera drogę dla funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem.

Czego w takim razie możemy się spodziewać na rynku mieszkaniowym? Prezes NBP, a jednocześnie przewodniczący Rady Polityki Pieniężnej, kompletnie zmienił nastawienie do stóp procentowych. Jeszcze w III kwartale 2021 był raczej przeciwnikiem ich podnoszenia. Podwyżki uważał za konieczne kosmetyczne posunięcia. Jednak od października na wszystkich kolejnych posiedzeniach RPP podnosiła poziom stóp. Prezes Glapinski również zmieniał swoje nastawienie, a obecnie mówi już, że to dopiero początek korygowania w górę.

Już teraz efektem nowej strategii RPP jest podniesienie raty przeciętnego kredytu o kilkaset złotych. A będzie jeszcze gorzej – podwyżki mogą się skończyć na pułapie przekraczającym dodatkowy tysiąc złotych miesięcznie. Nie każdy domowy budżet to wytrzyma. Do tego zniechęci do potencjalnych nowych kredytobiorców. Jeżeli są oni w sytuacji, że i tak muszą zapewnić sobie lokal, zdecydują się na najem. To z kolei wykreuje popyt w tym segmencie i zachęci fundusze do dalszego inwestowania. Przypomnijmy, że obecnie w Polsce nie odgrywają one jeszcze istotnej roli, ponieważ portfel ich lokali mieści się w 20-30 tysiącach, co w skali całego rynku jest wartością niewielką. Jednak już plany wyglądają bardziej ambitnie. Do tego można się spodziewać, że sprzyjające otoczenie, czyli drogi kredyt oraz drogie nieruchomości, zachęci fundusze do bardziej zdecydowanego inwestowania w Polsce.

Czy to źle? Z jednej strony może to przynieść zwiększenie standardów na rynku najmu. Fundusze to podmioty profesjonalne, dysponują też lepszym zapleczem. Jednak przykład Zachodniej Europy pokazuje, że w praktyce efekt bywa raczej odwrotny. Z czasem fundusze monopolizują rynek, co prowadzi do coraz większej drożyny na rynku najmu, a jednocześnie tak winduje ceny nieruchomości, że niewiele osób stać na kupno na własność.