Zwolennicy najmu często używają argumentu, że nieruchomość kupiona na kredyt to kula u nogi i niewola do końca życia. Jednak tak naprawdę dom lub mieszkanie obciążone hipoteką także można sprzedać. I, wbrew pozorom, nie jest to takie trudne. Na rynku codziennie dochodzi do wielu tego typu transakcji. Z tego artykułu dowiesz się, jak to przebiega i czego trzeba dopilnować, aby sprzedaż domu z kredytem hipotecznym odbyła się bez problemu i sprawnie.

Transakcja sprzedaży domu obciążonego hipoteką różni się nieco zależnie od tego, czy kupujący dysponuje gotówką, czy również kredytuje zakup. W tym pierwszym przypadku jest nieco mniej formalności i sprzedaż jest łatwiejsza. Zacznijmy jednak od początku.

Hipoteka obciąża nieruchomość, a nie konkretną osobę, dlatego jeśli ktoś kupuje takie mieszkanie lub dom, musi upewnić się, że wraz z nim nie przejmie długu. W praktyce oznacza to, że dotychczasowy właściciel musi spłacić swoje zobowiązanie i doprowadzić do wykreślenia wpisu o hipotece. Sytuację ułatwia to, iż zgodnie z obecnymi przepisami klient banku ma prawo do wcześniejszej spłaty zadłużenia, bez naliczania kar. W przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową, a to one stanowią w Polsce większość hipotek, wcześniejsza spłata bez żadnej kary umownej jest możliwa już po 3 latach od momentu zawarcia umowy.

Pierwszym krokiem przy transakcji dotyczącej domu obciążonego hipoteką jest ustalenie dokładnego zadłużenia. Tutaj najlepszą podstawą jest zaświadczenie wystawione przez bank, zawierające m.in. kwotę pozostałą do spłaty, jak też ewentualne dodatkowe opłaty naliczane przez bank z tytułu wcześniejszego uregulowania oraz numer rachunku, na który należy wpłacić środki.

To nie jedyny dokument, który należy uzyskać od banku. Równie istotne jest promesa (zapewnienie) zobowiązująca bank do wykreślenia hipoteki w sytuacji, gdy dojdzie do spłacenia zobowiązania. Ważność takiej promesy to 30 dni i jest to czas, gdy należy dopełnić pozostałych formalności, o których przeczytasz poniżej.

Jeśli kupujący sam bierze kredyt, strony powinny podpisać umowę przedwstępną sprzedaży/zakupu nieruchomości. Kupujący zobowiązuje się do zapłaty zaliczki lub zadatku na rzecz sprzedającego. Poza tym umowa to zawiera zapisy, które znajdą się w umowie przyrzeczonej. Dokument ten nie musi być podpisany notarialnie, jednak skorzystanie z usług notariusza na pewno podniesie bezpieczeństwo transakcji. Następnie kupujący udaje się do swojego banku z aktem notarialnym i ten krok prowadzi do tego, iż środki z jego kredytu zostają przelane w celu spłaty zadłużenia ciążącego na nieruchomości.

W przypadku, gdy dom kupowany jest za gotówkę, procedura jest prostsza – u notariusza sporządza się umowę przenoszącą własność, a nabywca jest zobowiązany do wpłaty środków na wskazane konto bankowe.

Ostatni etap to przekazanie przez sprzedającego kupującemu dwóch dokumentów:

• zaświadczenia o spłaceniu zadłużenia,
• pozwolenia na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Obydwa te dokumenty dotychczasowy właściciel uzyska w swoim banku.