Już coraz bardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz spadku cen mieszkań. Kursy akcji deweloperów mieszkaniowych uległy ostatnio znaczącemu spadkowi, a to oznacza, że rynek koryguje w dół także prognozy zysków firm, które jeszcze do niedawna rosły z tytułu rekordowych cen za metr kwadratowy oraz wysokich marż.

WIG-Nieruchomości to subindeks notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych. Jest to indeks sektorowy obrazujący zmiany kursów spółek zakwalifikowanych do segmentu nieruchomości, głównie deweloperów mieszkaniowych. W bieżącym kwartale spadł on aż o 15,3%. Z najwyższego poziomu wynoszącego w październiku 3233 punkty, zszedł obecnie poniżej 2700 punktów. W tym samym okresie cała giełda również odnotowała spadek, lecz raptem o 4,5% w przypadku indeksu WIG.

Najwięksi giełdowi deweloperzy z rynku mieszkaniowego odnotowali w bieżącym kwartale spadki pomiędzy 5, a nawet 35%. Najwięcej straciła natomiast spółka HM Inwest, bo jej kurs spadł w tym okresie aż o 56%. Interesującym jest fakt, że w przypadku deweloperów specjalizujących się w rynku biurowym czy budowie galerii handlowych tak drastyczne spadki notowań nie miały miejsca. To dowodzi, że powodem strat deweloperów z rynku mieszkaniowego nie jest wzrost kosztów rat kredytów płaconych przez samych deweloperów czy rosnące ceny materiałów budowlanych, a przewidywany przez giełdę spadek popytu na mieszkania.

Obecne spadki giełdowe deweloperów mieszkaniowych są największe od trzeciego kwartału roku 2011 (nie biorąc pod uwagę paniki giełdowej z początku pandemii Covid-19). Wtedy to zaczęły spadać ceny mieszkań. Dla przykładu, w Warszawie cena za metr kwadratowy spadła z 10 tys. zł do 8 tys. zł, po tym jak ustał szał kredytów frankowych rozpoczęty w 2009 roku. Obecnie nie mamy co prawda do czynienia z szałem kredytów frankowych, spadek cen mieszkań w tym przypadku będzie rezultatem kredytów nisko oprocentowanych, dzięki którym znacznie więcej osób mogło nagle pozwolić sobie na zakup mieszkania. Co więcej, kupno nieruchomości zaczęto traktować jako jeden z nielicznych sposobów na uchronienie kapitału przed rosnącą w Polsce inflacją. Według danych NBP wynika bowiem, że już w 2020 roku jedynie połowa z kupowanych mieszkań stanowiła zakupy na własne potrzeby, pozostałe nabywane były w celach inwestycyjnych. Właśnie te czynniki zadecydowały o drastycznym wzroście cen mieszkań.

Notowania akcji oddają obraz potencjału spółki do zarabiania w przyszłości. Spadek indeksu WIG-Nieruchomości o ponad 15% i WIG całej giełdy o 4,5% wskazuje na to, że czynniki związane wyłącznie z deweloperami obniżyły ich wartość o ok. 10%. Warto w tym miejscu nadmienić, że deweloperzy mieszkaniowi stanowią ok. połowę zmian indeksu WIG-Nieruchomości. Pozostali to chociażby deweloperzy specjalizujący się w rynku biurowym, których akcje w ostatnim czasie nie ulegają obniżeniu, co już wyżej wspomniano. Z tego wynika, że w praktyce akcje deweloperów mieszkaniowych spadły znacznie bardziej, niż to sugeruje sam indeks WIG-Nieruchomości.