Ostatnie kilkanaście miesięcy to zarówno rekordowy popyt na rynku nieruchomości, jak i rekordowa sprzedaż kredytów hipotecznych. Z analizy przeprowadzonej przez Bankier.pl wynika jednak, że w ciągu ostatnich trzech miesięcy spadła zdolność kredytowa klientów.

Od początku bieżącego roku marże kredytów mieszkaniowych utrzymywały się na stałym poziomie. Ostatnio natomiast nieco spadły, chociaż nie są to bardzo znaczące zmiany. Trzeci kwartał przyniósł także spadek o kilka procent szacunkowej maksymalnej zdolności kredytowej. Ma to związek z wprowadzeniem przez Komisję Nadzoru Finansowego nowej wersji Rekomendacji S. Zgodnie z obecnymi zasadami zdolność kredytową klienta banki będą oceniały, biorąc pod uwagę maksymalnie 25-letni okres spłaty.

Bankier.pl od początku 2018 roku bada zmiany, jakie zachodzą w dostępnej na rynku ofercie kredytów hipotecznych dla określonego profilu klienta. Do analizy przyjęto, że profilowy kredytobiorca zaciąga kredyt mieszkaniowy na kwotę zbliżoną do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Profilowym klientem jest małżeństwo mieszkające w mieście powyżej 500 tys. mieszkańców, które nie posiada dzieci. Oboje małżonków pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony i wspólnie zarabiają 6,2 tys. zł miesięcznie, mają pozytywną historię kredytową i kupują nowe, 50-metrowe mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł. Wnioskowany kredyt ma być spłacany w równych ratach przez 30 lat. Analiza ofert banków dotyczy zarówno sytuacji, gdy wkład własny wynosi 10, jak i 20 proc.

W pierwszym przypadku, przy 10-procentowym wkładzie własnym, kredyt wynosiłby 303 750 zł. We wrześniu br. średnia marża dla takiego kredytu w wysokości 2,68 pp. była o 0,35 pp. wyższa niż w marcu 2020 r., a w porównaniu z listopadem 2020, gdy marże były na rekordowo wysokim poziomie, była ona o 0,11 pp. niższa. Średnia rata kredytu wynosiła we wrześniu 1281 zł, czyli była o ok. 50 zł niższa niż w czerwcu tego roku, natomiast średni łączny koszt kredytu to 167,3 tys. zł. Jeśli porównamy go z kosztem z marca 2020 r., przed obniżką stóp procentowych, był on o 67 tys. zł niższy.

Gdyby opisany kredytobiorca był w stanie wpłacić 20 proc. wkładu własnego, kwota kredytu wyniosłaby 270 tys. zł, a średnia marża byłaby zbliżona do tej z lipca 2020 r., wynosząc 2,14 pp. W grudniu 2020 r. średnia rata kredytu z wkładem własnym na poziomie 20 proc. wynosiła 1060 zł, na koniec I kwartału 2021 r. było to 1075 zł, a w czerwcu 1058 zł. Na koniec III kwartału wysokość średniej raty uległa niewielkiej zmianie i wynosił 1051 zł, natomiast średnia maksymalna zdolność kredytowa wynosiła 558 tys. zł. W przypadku kredytu z 20-procentowym wkładem własnym średni łączny koszt, obejmujący odsetki, prowizję i obowiązkowe ubezpieczenia, wynosił 119 tys. zł.

Z początkiem trzeciego kwartału banki musiały wprowadzić zmiany w sposobie oceny zdolności kredytowej klientów. Wprowadzono także kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem, które obecnie są sporo droższe od tych z oprocentowaniem zmiennym, a co za tym idzie, nie są zbyt często wybierane przez kredytobiorców, chociaż jest to rozwiązanie bezpieczniejsze dla ich finansów.