Na polskim rynku kredytów hipotecznych od zawsze królują kredyty ze zmienną stopą procentową. Takie rozwiązanie z jednej strony daje szansę na to, iż można zyskać, jeśli stopy procentowe zaczną spadać, jednak z drugiej – niosą ryzyko wzrostu raty, przy scenariuszu przeciwnym. Jest to więc swego rodzaju loteria. O mniejszym ryzyku niż niesławne kredyty frankowe, lecz nadal nie można tego nazwać stabilną, przewidywalną opcją. Między innymi dlatego rząd podejmuje działania mające wymusić na bankach sprzedaż większej ilości kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem.
Aby zrozumieć, czym się różnią między sobą te dwa typu kredytów, trzeba chociaż pobieżnie przyjrzeć się temu, co w obydwu przypadkach kształtuje wysokość raty. Podstawa to oczywiście wielkość pożyczonej kwoty oraz okres kredytowania. Są to czynniki wyboru klienta. Dalej mamy czynniki ustalane przez bank lub Radę Polityki Pieniężnej, czyli wysokość marży oraz zmienna stopa procentowa.
Marża banku to narzut instytucji, ustalany na zasadach rynkowych. Klient może więc zawsze szukać oferty z lepszą (niższą) marżą. Inaczej sprawa wygląda ze stopą procentową. Jej stawka referencyjna, czyli WIBOR, ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej działającą przy Narodowym Banku Polskim. Jest to więc parametr nakładany odgórnie przez centralnie działającą instytucję.
Stopy procentowe to jedno z narzędzi, jakimi NBP może wpływać na kierunek polityki pieniężnej kraju, a tym samym – modyfikować kierunek, w którym zmierza gospodarka. Dlatego stopy te ulegają zmianie, ponieważ RPP reaguje na to, co się dzieje w narodowej i globalnej ekonomii, podejmując działania mające na celu zabezpieczyć interesy lokalnej gospodarki. Te wielkoskalowe decyzje przekładają się na zmianę sytuacji przeciętnego Kowalskiego, któremu rata kredytu może wzrosnąć lub zmaleć nawet o kilkadziesiąt procent.
W ostatnich latach stopy procentowe były systematycznie cięte, aż osiągnęły rekordowo niski poziom. Przełożyło się to na wyjątkowo tanie kredyty. W takiej sytuacji klienci zyskali na zmiennym oprocentowaniu pożyczek, mimo to popularność stałego oprocentowania stale rośnie. Jakie są tego przyczyny?
Pierwsza to wspomniane regulacje – zeszłoroczna Rekomendacja S opublikowana przez Komisję Nadzoru Finansowego zawiera zalecenie, aby każdy z banków wprowadził do oferty kredyty ze stałym oprocentowaniem. Początkowo deadline wyznaczono na koniec 2020 roku, ale z powodu pandemii przełożono go na połowę 2021. Nadal niewiele banków dostosowało się do regulacji, a dostępne kredyty mają dosyć krótki okres “zablokowania” oprocentowania, bo zaledwie 5 lat.
Po drugie – możliwość ustalenia stóp procentowych na bieżącym poziomie (wg stałej stopy bazowej) na dłuższy okres wydaje się obecnie wyjątkowo korzystna. Stopy są bardzo niskie i wielu analityków uważa, że nieunikniony jest ich wzrost w najbliższych latach. Jednak podejmując taką decyzję, należy mieć na uwadze, iż nie jest to nic pewnego – są kraje, w których obowiązują nawet ujemne stopy procentowe.
Czy zatem warto decydować się na kredyt ze stałym oprocentowaniem? Jeśli chodzi o perspektywę zysku, nie jest to pewne. Wyjściowo taki kredyt jest nieco droższy, lecz przy ew. wzroście stóp procentowych, jego koszt może spaść poniżej kosztu pożyczki ze zmiennym oprocentowaniem. Za to trudne do przecenienia jest poczucie stabilności i przewidywalności. Dzięki okresowi stałego oprocentowania klient wie dokładnie jaką kwotę miesięcznie będzie musiał przeznaczać na spłatę kredytu.