Koniec 2020 roku to dla banków komercyjnych ostatni dzwonek, kiedy będą musiały oferować kredyty oprocentowane stałą stopą procentową przez cały okres kredytowania lub czasowo. Ten nowy obowiązek narzuca zapis w Rekomendacji S, autorstwa Komisji Nadzoru Finansowego.

Komisja Nadzoru Finansowego oczekuje, że banki komercyjne wraz z końcem przyszłego roku będą miały w swojej ofercie także kredyty ze stałą stopą procentową. Dla banków spółdzielczych KNF wydłużyła termin modyfikacji portfolio produktów do końca 2022 r. Nie zmienia to jednak faktu, że wszystkie banki czeka spora rewolucja. Do tej pory właściwie 100% kredytów hipotecznych było udzielanych ze zmienną stopą procentową.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w przeważającej większości banków w Polsce składa się z dwóch elementów – stawki WIBOR oraz stałej marży banku. WIBOR to wartość, która jest uzależniona od warunków rynkowych (między innymi od stóp procentowych, ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Może więc znacznie się zmieniać, szczególnie na przestrzeni kilkudziesięciu lat, czyli na czas, w którym najczęściej zaciągamy kredyty hipoteczne.

Marża banku to wartość, która jest uzależniona od kwoty i okresu kredytu, wartości zabezpieczenia (nieruchomości) oraz od naszej zdolności kredytowej. Ma na nią wpływ wysokość naszych zarobków, staż pracy, historia kredytowa, wiek, wydatki, liczba osób na utrzymaniu itp.

Marża zazwyczaj jest stała przez cały okres kredytu, natomiast stawka WIBOR może się zmieniać. Przez to trudno nam zaplanować ratę kredytu hipotecznego w domowym budżecie, bo tak naprawdę możemy być pewni tylko tego, ile wyniesie pierwsza płatność.

Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem?

Aby ułatwić życie kredytobiorcom, Komisja Nadzoru Finansowego zaczęła wymagać od banków modyfikacji swojej oferty. Jeśli wybierzemy kredyt ze stałym oprocentowaniem, to nawet przez kilkadziesiąt lat rata naszego kredytu się nie zmieni. Ma to dobre i złe strony. W ostatnich latach na wygranej pozycji byli kredytobiorcy, posiadający kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem. Stopy procentowe były rekordowo niskie, to wpłynęło na obniżenie WIBOR-u, a w konsekwencji rat kredytów.

Nie mamy jednak pewności, jak sytuacja będzie wyglądała dalej. Może się okazać, że w perspektywie najbliższych dziesięcioleci warunki rynkowe zmienią się tak, że nasza rata wzrośnie. Stałe oprocentowanie pozwala nam się przed tym zabezpieczyć. Nie ma jednak nic za darmo. Takie kredyty mogą być wyżej oprocentowane niż te ze zmienną stopą. Wynika to z chęci ograniczenia ryzyka przez bank. Przez to, że będzie musiał zagwarantować kredytobiorcom niezmienność rat może sporo stracić. Za to zabezpieczenie musimy więc dodatkowo zapłacić.

Kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową są wyjątkowo popularne w Europie Zachodniej – w Belgii, Niemczech, Wielkiej Brytanii czy Holandii stanowią one ok. 85 – 98% wszystkich udzielanych kredytów. Pozostaje nam jednak zobaczyć, jak zareaguje na to polski rynek i czy konsumenci będą w stanie zapłacić więcej za kredyt w zamian za to, że ich rata się nie zmieni.