Według raportu Narodowego Banku Polskiego dla drugiego kwartału 2019 roku, około 42 proc. mieszkań kupowanych jest przez inwestorów, a taka sytuacja ma miejsce już od dwóch lat. Przyczyną może być fakt, że kupowanie mieszkań pod inwestycje jest znacznie bardziej opłacalne niż lokata bankowa. Kupując cztery kąty w celu wynajęcia ich komuś, bez zaciągania kredytu, można zyskać stopę oprocentowania w wysokości 7 proc. brutto (pod warunkiem zamieszkania w nim przez cały rok), podczas gdy oprocentowanie lokat jest obecnie najniższe w historii i wynosi nawet 1,34 proc. Spadek oprocentowania spowodowany jest nadpłynnością banków. W przypadku wykorzystania kredytu można wykorzystać zjawisko dźwigni finansowej, które polega na zarabianiu na długu, a zyski z tytułu najmu nieruchomości mogą wynieść nawet ponad 20 proc. Trzeba się jednak liczyć ze sporym ryzykiem, związanym z nieznalezieniem najemcy, sytuację należy więc dokładnie przeanalizować. Tylko w siedmiu największych miastach w Polsce przy odpłatności gotówką wydano na zakup mieszkań w ostatnich kwartałach 3-4 mld. zł.

Boom na mieszkania ma jednak swoje negatywne skutki – w najbliższym czasie można się spodziewać wzrostu stopy procentowej, co zaowocować może podwyższeniem rat kredytu. Poza tym powoli dochodzi do przesycenia rynku mieszkań pod wynajem – w niektórych lokalizacjach jest ich tak dużo, że część nie może znaleźć najemcy i wiele miesięcy stoi pusta. Poza tym szybki wzrost cen w tym sektorze może doprowadzić do powstania bańki – mieszkania będą szybko skupowane po to, by móc je w niedługim czasie odsprzedać za jeszcze wyższą cenę (zakupy spekulacyjne), co powoduje jeszcze większy wzrost cen, a w efekcie koszt zakupu czterech kątów może być tak wysoki, że nie będzie już chętnych na kupowanie ich. Pęknięcie takiej bańki jest bolesne i dla inwestorów, i dla banków. Te ostatnie, w celu zapobieżenia napompowania bańki, podwyższyły w ostatnim czasie marże dla kredytów z niskim wkładem własnym (od 10 proc. do 20 proc.), co poskutkowało wzrostem wysokości rat nowoudzielanych kredytów, przy jednoczesnym spadku ich dostępności. Średnia marża takich kredytów jest najwyższa od dziewięciu lat – wynosi obecnie 2,46%. Sugeruje się, że w przyszłości będą jeszcze wyższe.

Co może się wydarzyć w przyszłości?

Podsumowując: nie należy się skupiać jedynie na ewentualnych zyskach. Ryzyko musi być dokładnie przeanalizowane, a za kilka lat sytuacja na rynku mieszkaniowym może się diametralnie zmienić z uwagi na kilka zjawisk: pierwszym z nich jest przesycenie rynku mieszkaniowego, co może doprowadzić do tego, że inwestor poniesie stratę, drugim jest to, że inwestorzy, kupując mieszkania w celu odsprzedania go, zawyżają cenę tak, że może nie być chętnych na zakup mieszkania. Banki chronią się podwyższając stopy oprocentowania dla kredytów z niskim wkładem własnym. Doprowadzić to może do rozregulowania rynku i krachu, chociaż, dopóki znajdą się najemcy, nic złego w takiej sytuacji nie ma. Taki stan rzeczy może doprowadzić do jeszcze jednego, nieprzewidzianego, skutku – obniżki cen wynajmu mieszkania. Jak rynek będzie już niemal nasycony, poszczególni inwestorzy mogą zacząć obniżać ceny, by znaleźć ewentualnego najemcę.