LTV (ang. Loan to Value) jest wskaźnikiem, którym banki posługują się przy ocenie ryzyka kredytowego. Określa relację wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia, jakim najczęściej jest nieruchomość.

Wskaźnik LTV stosuje się również przy ocenie wiarygodności banków i stabilności sektora finansowego dokonywanej przez agencje ratingowe oraz instytucje nadzorujące, w tym Komisję Nadzoru Finansowego.

Im niższa wartość LTV, tym mniejsze ryzyko banku, co przekłada się na niższe koszty kredytu, jakie bank może wówczas zaproponować, w szczególności wysokość marży lub prowizji. Jeśli wskaźnik ten jest wysoki, z reguły banki wymagają dodatkowego ubezpieczenia, np. w sytuacji, gdy kredytobiorca nie posiada całego wymaganego wkładu własnego (obecnie 20 % wartości nieruchomości).

Współczynnik ten z reguły zmienia się w okresie kredytowania, ponieważ zmienia się wartość samego zabezpieczenia, może ona spadać lub rosnąć. Jeśli kredyt został zaciągnięty w obcej walucie, dodatkowo wpływ na niego mają wahania kursu. Obecnie jednak w Polsce kredyt można zaciągnąć wyłącznie w walucie, w jakiej otrzymuje się wynagrodzenie. Jeśli wartość zabezpieczenia (nieruchomości) zmaleje, albo dojdzie do zmiany kursu waluty obcej i jej wartość spadnie w stosunku do wartości waluty krajowej, może się zdarzyć, że wartość zabezpieczenia będzie niższa od kwoty kredytu, a wskaźnik LTV przekroczy 100 %.

Kredyty hipoteczne udzielane są na sfinansowanie konkretnego celu jakim jest zakup nieruchomości. Jako, że jest to bardzo duże zobowiązanie finansowe, a tym samym ryzyko banku, chce on jak najlepiej się zabezpieczyć ustanawiając na nieruchomości hipotekę. Do czasu spłaty kredytu kredytobiorca jest więc właścicielem nieruchomości, z tym że obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym, jakim jest hipoteka banku, która wpisywana jest do księgi wieczystej. Jest to dla banku gwarancja, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, kwota ze sprzedaży będzie w pierwszej kolejności przeznaczona na spłatę pozostałego do spłaty zadłużenia. Nie można bowiem sprzedać nieruchomości bez uwzględnienia zapisów znajdujących się w księdze wieczystej. Bank udzieli więc pożyczki w takiej wysokości, aby w przypadku problemów z płatnościami i konieczności przeprowadzenia egzekucji z majątku kredytobiorcy, sprzedaż zabezpieczonej nieruchomości pozwalała na spłatę kredytu.

Wysokość wskaźnika LTV uznawana za bezpieczną jest ustalana indywidualnie przez bank. Z uwagi na wymagany obecnie wkład własny, z rynku właściwie zniknęły oferty pozwalające na sfinansowanie 100% ceny zakupu przy udziale kredytu. Wskaźnik ten może być badany nie tylko w stosunku do nieruchomości, ale innych aktywów kredytobiorcy, które bank uzna za wartościowe, i na których będzie mógł ustanowić zabezpieczenie, np. innej nieruchomości, czy udokumentowanych oszczędności.

Wyższy poziom LTV przekłada się bezpośrednio na większe koszty kredytu, ponieważ dla banku jest to zwiększone ryzyko związane z jego udzieleniem. Wysokość LTV nie odzwierciedla poziomu wkładu własnego, jednak jest od niego zależna. Im wyższy wkład własny, tym mniejsza kwota kredytowania oraz mniejsze ryzyko banku. Wartość LTV można również poprawić ustanawiając dla pożyczki dodatkowe zabezpieczenie.