Kredyty hipoteczne, mimo iż dla wielu osób są jedynym rozwiązaniem na zakup nieruchomości, cieszą się złą sławą ze względu na ich duży koszt. Okres kredytowania w przypadku tego rodzaju produktów bankowych wynosi od kilku do kilkudziesięciu lat, co może spowodować, że kredytobiorca do banku odda niemal dwa razy więcej niż pożyczył. Kredyty hipoteczne są bowiem obciążone wieloma opłatami dodatkowymi, poza tymi oczywistymi jakimi są odsetki. Koszty te można podzielić na te, które powstają przy zaciąganiu kredytu, i te które powstają w trakcie jego spłaty, np. podczas skrócenia okresu kredytowania na wniosek kredytobiorcy.

Do pierwszej kategorii należy zaliczyć wspomniane już odsetki, które są niczym innym jak kosztem pożyczenia nam pieniędzy. Naliczane są w skali rocznej od kwoty kredytu pozostałej do zapłaty. Na koszt odsetek składa się stopa referencyjna oraz marża banku, która najczęściej waha się w przedziale od 0 do 4%, a jej konkretna wysokość zależy od oferty banku. Marża może być pomniejszona, jednak z reguły banki warunkują to spełnieniem przez klienta dodatkowych warunków. Jej stawka przekłada się bezpośrednio na wysokość comiesięcznej raty, czyli ostatecznie na cały koszt kredytu.

Kolejną opłatą pobieraną przez bank przy udzielaniu kredytu jest prowizja, która waha się miedzy 0 a 5% kwoty kredytu. Podobnie jak z marżą przy odsetkach bank może i tę opłatę zmniejszyć lub z niej zrezygnować, oczywiście pod warunkiem spełnienia przez klienta dodatkowych wymogów, które każdy bank ustala indywidualnie. Zazwyczaj jest to konieczność skorzystania z innego produktu oferowanego przez bank, dlatego przed podjęciem decyzji o wybraniu tej możliwości należy przekalkulować, czy zakładając konto, kartę kredytową czy wykupując dodatkowe ubezpieczenia, nie poniesiemy rzeczywiście większych opłat niż wynosiłaby sama prowizja.

Kredytobiorca poniesienie także koszty ubezpieczenia pomostowego. Jest to ubezpieczenie za okres od złożenia wniosku o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu, do czasu umieszczenia wpisu w KW. Czas wpisania hipoteki do księgi może bowiem wynosić kilka tygodni, a w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, dla którego księgi będą dopiero zakładane – nawet dłużej. W tym czasie bank ponosi więc zwiększone ryzyko kredytowe, ponieważ nie istnieje jeszcze faktyczne zabezpieczenie kredytu w postaci hipoteki. W związku z tym banki zobowiązują kredytobiorców do zapłaty dodatkowego ubezpieczenia.

Od roku 2014 kiedy w życie weszła rekomendacja określająca minimalną wysokość wkładu własnego, który obecnie wynosi 10%, w roku 2016 wzroście do 15%, a w roku 2017 do 20%, osoby nie posiadające wystarczającej ilości środków własnych zapłacą dodatkowe ubezpieczenie za niski wkład. Wysokość tej opłat obliczana jest jako procent od kwoty brakującego wkładu, więc warto zgromadzić nawet jakąś jego część, by nie narażać się na większe ubezpieczenie.

Kolejnym kosztem jaki obciąży kredytobiorcę będzie obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Od kwietnia bieżącego roku możliwe będzie samodzielne wybranie ubezpieczyciela, a nie jak dotąd konieczność przyjęcia decyzji banku w tym zakresie. Nowe rozwiązanie spowoduje obniżenie kosztów ubezpieczenia, gdyż między kredytobiorcą a ubezpieczycielem nie będzie pośredniczył bank, który dotychczas pobierał z tego tytułu prowizję. Jednak suma ubezpieczenia nie powinna być niższa niż wartość kredytowanej nieruchomości.

Ze względu na specyfikę kredytów hipotecznych, których okres kredytowania może wynosić nawet 30 lat, niektóre banki wymagają również wykupienia ubezpieczenia na życie, będącego dla nich zabezpieczeniem na wypadek śmierci kredytobiorcy, ale również gdyby trwale utracił on zdolność do pracy i tym samym spłacania rat kredytu. W takich wypadkach ciężar jednorazowej spłaty pozostałej części kredytu w całości przechodzi na ubezpieczyciela, więc interes kredytobiorcy również jest w tej sytuacji chroniony.

Ponadto wśród dodatkowych kosztów mogą pojawić się ubezpieczenie od utraty pracy i koszt wyceny nieruchomości.

Wśród opłat jakie pojawiają się w trakcie spłaty zadłużenia wymienić należy prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu. Dopuszczalność tego działania określona jest w umowie kredytowej, ale nie wszystkie banki na to zezwalają, gdyż w ten sposób tracą część zysków z tytułu odsetek. Jeśli jednak jest to możliwe to uzależnione jest to od uiszczenia określonej opłaty, szczególnie w początkowym okresie kredytowania między 3 a 5 rokiem.

Może się zdarzyć, np. w przypadku finansowania z kredytu jakiejś inwestycji, że pierwotne założenia przekroczyły rzeczywiste koszty i niezbędne jest podwyższenie kwoty zaciągniętej pożyczki. Dla banku jest to okazja do wprowadzenia kolejnej opłaty, która ustalana jest na podobnych zasadach jak prowizja za udzielenie kredytu.

Nie jest to katalog zamknięty, gdyż rodzaj opłat może być różny w zależności od banku.