W minionym roku na rynku nieruchomości zaszło sporo zmian. Koniec rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, słabnący popyt czy wysokie stopy procentowe to zaledwie kilka ze wszystkich wyzwań, z którymi mierzył się rynek nieruchomości. Co więcej, rok 2025 zapowiada się równie dynamicznie. Czy będzie to rok, w którym inwestowanie w nieruchomości przestanie się opłacać? Sprawdzamy prognozy.

Rekordowa podaż

O ile o cenach nieruchomości i ich wpływie na rynek mieszkaniowy mówi się często, to o podaży i jej znaczeniu wspomina się znacznie rzadziej. A to błąd, gdyż podaż jest równie ważnym czynnikiem kształtującym rynek nieruchomości. Według danych GUS w roku 2024 rozpoczęto ogółem budowę 234 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, co oznacza wzrost o 24% względem roku 2023. Sami deweloperzy uruchomili w tym czasie budowę niemal 153 tys. lokali, czyli dokładnie o jedną trzecią więcej niż w 2023. Statystyki te mogą dziwić szczególnie po zestawieniu podaży z popytem, bowiem po zakończeniu programu „Kredyt 2%”, popyt uległ znacznemu spadkowi. W porównaniu do roku 2023, popyt w 2024 był w efekcie aż o 26% mniejszy. Zazwyczaj w sytuacji spadku popytu następuje znaczne ograniczenie nowych inwestycji przez deweloperów. Jednak w roku 2024 zamiast hamować podaż jak zwykle w sytuacji spadku sprzedaży, deweloperzy dosyć wyraźnie przyspieszyli budowę następnych lokali. W konsekwencji oferta nowych mieszkań zbliżyła się do rekordowego poziomu z 2019 roku i osiągnęła poziom 68 tys. lokali w siedmiu największych miastach Polski. Co ciekawe, przy rosnącej z miesiąca na miesiąc przewadze podaży nad popytem ceny mieszkań nie spadły, odnotowano wręcz wzrosty cen od kilku do nawet kilkunastu procent.

Czy inwestowanie w mieszkania już się nie opłaca?

Marcin Drogomirecki, ekspert ds. rynku nieruchomości, dokonał pewnej analizy. Porównał liczbę mieszkań wystawionych na sprzedaż obecnie, z ich liczbą sprzed roku. Następnie, na tej samej zasadzie, porównał też oferty mieszkań do wynajęcia. Na tej podstawie doszedł do ciekawych wniosków. Biorąc pod uwagę całą Polskę, obecnie na rynku jest o 35,7% więcej ofert sprzedaży mieszkań niż rok wcześniej. Natomiast w wynajmie odnotowano spadek o 12%. Zależność tą jeszcze lepiej widać przy analizie konkretnych miast, bowiem np. w Krakowie obecnie na sprzedaż wystawionych jest aż o 74,7% mieszkań więcej niż przed rokiem, a na rynku najmu obserwuje się spadek rzędu 12,3%. We Wrocławiu mieszkań na sprzedaż jest o 48% więcej, a mieszkań na wynajem – aż o 21,3% mniej. Według Drogomireckiego przyczyn tej sytuacji może być kilka. Najbardziej prawdopodobne jest, że wynajem przestał się ludziom opłacać. Rynkowe stawki najmu są obecnie zbyt wysokie, by szybko znajdowały najemców. Niższa jest też obecnie ogólna liczba najemców na rynku, a według prognoz popyt na wynajem będzie spadał dalej. Ponadto, koszty utrzymania takich lokali są wysokie, a mają jeszcze wzrosnąć. W związku z tym, spora część mieszkań pierwotnie przeznaczonych pod wynajem może zostać wystawiona na sprzedaż w najbliższym czasie.